2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》強化訓練(8)

　　單項選擇題

　　1、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率(　　)

　　A.等于報酬率

　　B.大于報酬率

　　C.小于報酬率

　　D.無法知道

　　答案：A

　　解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有(　　)

　　A.利息率

　　B.折現(xiàn)率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。

　　5、基本完好房的成新率為(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標準是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

　　6、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價格

　　B、常數(shù)

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　7、在市場法中，土地使用權年限調(diào)整屬于(　　)調(diào)整。

　　A、權益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　10、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當?shù)牟町?，其最終估價結(jié)果應(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。