2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》強(qiáng)化訓(xùn)練(7)

　　單項(xiàng)選擇題

　　第 1 題 對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間

　　B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

　　D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

　　【正確答案】： B

　　第 2 題 某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為(　　)萬(wàn)元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正確答案】： D

　　第 3 題 某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正確答案】： D

　　第 4 題 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000┫的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/┫，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/┫，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/┫，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開(kāi)發(fā)期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷售利潤(rùn)率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正確答案】： B

　　第 5 題 某成片荒地面積1k┫，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是(　　)元/┫

　　A.310.61　　B.321.60　　C.477.87　　D.494.77

　　【正確答案】： C

　　第 6 題 某寫(xiě)字樓的建筑面積為4000┫，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/┫。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖?xiě)字樓的平均出租率為 90%，月租金為40元/┫，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫(xiě)字樓可升值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正確答案】： D

　　第 7 題 在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是(　　)。

　　A.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間

　　B.開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間

　　C.開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間

　　D.開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

　　【正確答案】： B

　　第 8 題 現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/┫，其中主體工程900元/┫，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元 /┫。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為(　　)元/┫。

　　A.486.52　　B.521.74　　C.559.50　　D.1398.76

　　【正確答案】： B

　　第 9 題 直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

　　B.房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料

　　C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

　　D.估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料

　　【正確答案】： A

　　第 10 題 某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為(　　)元/┫。

　　A.7974.00　B.8023.00　C.8056.25　D.8078.00

　　【正確答案】： C