當前位置: 首頁 > 房地產(chǎn)估價師 > 房地產(chǎn)估價師備考資料 > 2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:房地產(chǎn)投資的形式與利弊

2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:房地產(chǎn)投資的形式與利弊

更新時間:2014-03-28 13:37:18 來源:|0 瀏覽0收藏0

房地產(chǎn)估價師報名、考試、查分時間 免費短信提醒

地區(qū)

獲取驗證 立即預(yù)約

請?zhí)顚憟D片驗證碼后獲取短信驗證碼

看不清楚,換張圖片

免費獲取短信驗證碼

摘要 2014年房產(chǎn)估價師正在備考,環(huán)球網(wǎng)校整理"2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬題"供大家參考學(xué)習(xí)!祝您馬到成功!

  房地產(chǎn)投資的形式與利弊

  房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資包括開發(fā)投資和置業(yè)投資。間接投資包括:①投資房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券,②投資房地產(chǎn)投資信托基金,③購買住房抵押支持證券。

  一、房地產(chǎn)直接投資

 、宸康禺a(chǎn)開發(fā)投資――短期投資

  開發(fā)投資→增量供給。建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營,短期開發(fā)投資→長期置業(yè)投資。

 、 房地產(chǎn)置業(yè)投資

  置業(yè)投資的兩個目的:①自用;②投資。置業(yè)機構(gòu)投資者的選擇:⑴缺乏投資經(jīng)驗且具有低風險偏好的投資者,購買黃金地段優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè),購買價格高,收益水平低,風險小;⑵具備投資經(jīng)驗又有風險偏好型的投資者,購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè),初始投資和收益水平低,增值潛力大。

  二、房地產(chǎn)間接投資

 、逋顿Y房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

  房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場直接融資,以支持其開發(fā)投資計劃,不僅解決了資金短缺問題,為投資者提供了間接投資房地產(chǎn)機會,使其分享房地產(chǎn)投資的部分收益,成為房地產(chǎn)間接投資者。形式:首次公開發(fā)行、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券。

 、嫱顿Y房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

  概念:是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。投資者把資金交由信托投資基金,基金由專業(yè)人士進行投資組合,將資金投入房地產(chǎn)業(yè),基金機構(gòu)將收益再分配給投資人。

  優(yōu)越性:收益相對穩(wěn)定――主要來源于租金收入 流動性很好――可進行交易

  類型:權(quán)益型、抵押型、混合型。REITs選擇投資的領(lǐng)域廣泛,其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。因有專業(yè)投資管理者負責經(jīng)理管理,其收益水平高于一般的股票收益,REITs股票,成了個人、機構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

  REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具,已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計隨著中國相關(guān)法律制度的完善,REITs很快將成為中國投資者現(xiàn)實的投資工具。

  ㈢ 購買住房抵押支持證券

  把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。主要做法是:銀行將個人住房抵押貸款債權(quán),出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC),由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合,每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致,通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保,轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。

  住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代,現(xiàn)已成為美國、加拿大等住房金融市場上的重要籌資工具和手段,泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等新興國家和地區(qū)也開始了住房抵押貸款證券化的實踐,使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟,住房抵押支持證券將出現(xiàn)在中國的投資市場上。

  三、房地產(chǎn)投資的利弊

 、宸康禺a(chǎn)投資之利

  適于長期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點包括:

  相對較高的收益水平。開發(fā)項目成本利潤率≥20%,有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿,其權(quán)益投資收益率會更高。置業(yè)投資持有期內(nèi)權(quán)益收益率每年可達10%~12%。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說,收益水平是相對較高的。

  易于獲得金融機構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物,所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的支持,得到其投資所需要的大部分資金,金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù),給置業(yè)投資者提供了很多選擇。

  金融機構(gòu)通常認為以房地產(chǎn)為抵押物,是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外,房地產(chǎn)是一種重要的信用保證,且租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要,金融機構(gòu)提供的抵押貸款比例相當高,可達到70%~90%,且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方,甚至可獲得超過90%~100%的融資。

  能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類:預(yù)期通貨膨脹(Expeted Inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹,尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹,資產(chǎn)的重置成本不斷上升,說明房地產(chǎn)投資具有增值性。房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的,即使在經(jīng)濟衰退過程中,其使用價值不變,因此具有保值性。一般情況下,房地產(chǎn)價格的上漲率都會大于總體物價水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明,房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資可以抵消通脹,正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產(chǎn)投資能夠增值,是在正常市場條件下從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價值的下降,并不影響其長期的增值特性,從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看,房地產(chǎn)價格總是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展不斷上升的。

  提高投資者的資信等級。擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。

 、娣康禺a(chǎn)投資之弊

  流動性差或變現(xiàn)性差。缺點還包括:投資數(shù)額巨大。大量自有資本的占用,使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時,投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。投資回收周期較長。除了開發(fā)投資在項目竣工后在3~5年能收回投資外,置業(yè)投資的回收期,少則十年八年,長則二三十年甚至更長,要承受長時間的資金壓力和市場風險,要求投資者資金實力強,與機構(gòu)投資者合作。需要專門的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域復(fù)雜,直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗,因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達到預(yù)期投資目標,也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。

  編輯推薦:

  2014年房地產(chǎn)估價師考試報考指南 

  2013年房地產(chǎn)估價師成績查詢時間匯總 

  2013年房地產(chǎn)估價師vip套餐搶先報名,不過免費重學(xué) 

  2013年房地產(chǎn)估價師精品vip套餐震撼推出,終身免費重學(xué) 

  環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問,請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道論壇,隨時與廣大考生朋友們一起交流

分享到: 編輯:環(huán)球網(wǎng)校

資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí)

房地產(chǎn)估價師資格查詢

房地產(chǎn)估價師歷年真題下載 更多

房地產(chǎn)估價師每日一練 打卡日歷

0
累計打卡
0
打卡人數(shù)
去打卡

預(yù)計用時3分鐘

房地產(chǎn)估價師各地入口
環(huán)球網(wǎng)校移動課堂APP 直播、聽課。職達未來!

安卓版

下載

iPhone版

下載

返回頂部