2014房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點歸納13

　　效益和費用識別

　　一、投資與成本

　?、鍙V義投資與成本的概念

　　1.投資

　　廣義投資：指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預(yù)先墊支的資金。

　　一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資價值以折舊的形式計入成品成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。

　　2.成本

　　含義：指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。包括生產(chǎn)成本和銷售費用，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品銷售成本(亦稱完全成本)。

　　投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。表現(xiàn)在兩個方面：①財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù);②在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念(如機會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等)，這些成本的經(jīng)濟含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。

　　㈡房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。

　　開發(fā)銷售模式下的開發(fā)項目：kfs所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì)。置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。

　　1.開發(fā)項目總投資――開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金

　　開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成開發(fā)產(chǎn)品成本和固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。構(gòu)成如下：土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費用、建筑工程安裝費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費用。

　　2.開發(fā)產(chǎn)品成本

　　含義：指項目建成時，按照財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分攤，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

　　3.經(jīng)營成本

　　含義：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。分期收款的房地產(chǎn)項目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。

　　4.期間費用

　　含義：指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費用，不另行計算;用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用;置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。

　　二、經(jīng)營收入、利潤和稅金

　?、褰?jīng)營收入：銷售收入、出租收入和自營收入

　　銷售收入=銷售房屋面積×銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×租金單價，自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報。經(jīng)營收入比完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。

　?、胬麧櫍航?jīng)營利潤、盈利

　　銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分。經(jīng)營利潤中的一部分→稅收;另一部分→(企業(yè))可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。企業(yè)利潤：經(jīng)營利潤、利潤總額(實現(xiàn)利潤)、稅后利潤和可分配利潤等四個層次。

　　經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅

　　經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

　　銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

　　出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期間費用=管理費用+銷售費用+財務(wù)費用

　　利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

　?、缍惤皎D―開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種

　?、苯?jīng)營稅金及附加。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市建設(shè)維護稅和教育費附加，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　?、渤擎?zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅：視土地等級、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　?、称髽I(yè)所得稅。是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率，應(yīng)納稅所得額=實現(xiàn)利潤-允許扣除項目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。

　　三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式

　?、逯脴I(yè)投資 ―――經(jīng)濟效果：租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增加(3種表現(xiàn))

　　租金→月租金收入，增值和股權(quán)增加→在物業(yè)處置(轉(zhuǎn)讓)或?qū)ξ飿I(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(二次抵押貸款)。

　　其經(jīng)濟效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。

　　㈡開發(fā)投資―――經(jīng)濟效果：銷售收入

　　其經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

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