2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)公式2

　　房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

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　　1.求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式∶

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1±S %)×(1±R %)=可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T %)或者∶

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶

　　1±S % 1±R %

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100 × 100±T × 100

　　100±S 100 100±R

　　?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式∶

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1±S %±R %)=可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T %)或者∶

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 1±T % 或者∶

　　1±S %±R %

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100±T

　　100±S±R

　　?差額法下的公式∶

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正系數(shù)±交易日期調(diào)整系數(shù)±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

　　?開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值―土地取得成本―開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)

　　?計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　?計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用：投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)

　　?計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：

　　成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)

　　?計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率,即: 銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　3.成本法的基本公式

　　?成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊

　　?新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　上式中：

　　?開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%

　　?新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得該用地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤(rùn))/(用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

　　?求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：

　　該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+

　　總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤(rùn)

　　=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率得出：

　　?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= (取得該荒地的總代價(jià) 十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)

　　1―銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率

　　?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息

　　(1―銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積

　　= (取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)

　　(1―銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積

　　?新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　?新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　?舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格―建筑物重新購(gòu)建價(jià)格

　　?舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格―建筑物的折舊

　　4.建筑物的折舊

　　?建筑物的折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值

　　?剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　?直線法的年折舊計(jì)算公式：

　　Di=D=C―S/N

　　=C (1―R) /N

　　上式中：Di――第i年的折舊額。D是一個(gè)常數(shù);C――建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;S――建筑物的凈殘值

　　N――建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R――建筑物的凈殘值率;(C―S) ――稱為折舊基數(shù);

　　?年折舊率d=D/C×100% =(C―S)/(C×N) ×100%=(1―R)/N×100%

　　?有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=D×t=(C―S)t/N=C(1―R) t/N

　　?直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=C―Et=C―(C―S)t/N=c[1―(1―R)t/N]

　　上式中：Et――建筑物的折舊總額;V――建筑物的現(xiàn)值;(C―S) ――稱為折舊基數(shù);

　　?成新折扣法

　　V=C+q 式中：V――建筑物的現(xiàn)值;C――建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;q――建筑物的成新率(%);

　　?用直線法計(jì)算成新率的公式為：

　　q=[1―(1―R)t/N] ×100% 當(dāng)R=0時(shí)，q=(1―t/N)×100%

　　=[1―(1―R) N―n/N]×100% =t/N×100%

　　=[1―(1―R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%

　　?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率

　　?修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值―修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值

　　?扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本=重置成本―超額持有成本

　　?扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本=重置成本―(無(wú)效成本+超額持有成本)

　　5.成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

　　?年折舊額=原價(jià)×(1―殘值率)/耐用年限

　　6.收益法的基本原理

　　?地價(jià)=年地租×購(gòu)買年 ?地價(jià)=地租/利息率

　　?某筆資金×利率=房地產(chǎn)的凈收益

　　?房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/利率

　　7.報(bào)酬資本化法的公式

　　?V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]

　　?V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

　　?A末=A初(1+Y)

　　?V=A/Y[1―1/(1+Y)n]

　　?V=A/Y

　　?Kn=1―1/(1+Y)n =(1+Y)n―1/(1+Y)n

　　?V70=V∞×K70

　　?V50=V∞×K50

　　?V∞=V50/K50

　　?V40=V40×K40/K50

　　?Vn= VN×Kn/ KN

　　=VN×(1+Y ×[(1+Y)n―1] / (1+Y ―1

　　?Vn= A/Yn〔1―1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1―1/(1+YN)N〕

　　以上幾個(gè)公式中：V―房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值;n―收益年限;A1，A2…An――第n期凈收益;

　　Y1，Y2…Yn――第Y期報(bào)酬率(折現(xiàn)率)

　　?收益期限為有限年的公式: 式中t為凈收益有變化的期限

　　?收益期限為無(wú)限年的公式:

　　?凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1―1/(1+ Y)n]―b/Y×n/(1+Y)n 未來(lái)第n年為 [A十(n―1)b]收益年限為無(wú)限年V=A/Y+b/ Y2

　　?凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年V=(A/Y―b/Y2)×[1―1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未來(lái)第n年為 [A―(n―1)b]

　　n≤A/b+1

　　?凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Y―g)×[1― (1+g)/(1+Y) n ] 未來(lái)第n年為 A(1+g)n―1

　　無(wú)限年 V=A/(Y―g)

　　?凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)×[1― (1―g)/(1+Y) n] 未來(lái)第n年為A(1―g)n―1

　　無(wú)限年 V=A/Y+g

　　以上幾個(gè)公式中：V―房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值;b―凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額;g―凈收益逐年遞減的比率;

　　?凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(Y―gI)×[1― (1+gI)/(1+Y) n]―E/Y―gE×[1― (1+gE)/(1+Y) n ]

　　上式中：I―有效毛收入;E―運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;gI―逐年遞增的比率;gE―逐年遞增的比率;

　　?預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式：

　　?如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y[1― (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為: V=(A/Y+b/Y2) [1―1/(1+Y) t] ―b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Y+g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格公式為:V=A[ (1+Y) t―1] /Y[(1+Y) t― (1+△) ]

　　=A/ Y―△×Y/(1+Y) t―1=A/ Y ―△a

　　上式中：a―償債基金系數(shù);A―凈收益;V―房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值;Y―報(bào)酬率(折現(xiàn)率) ;△―增值率;

　　8.凈收益

　　?潛在毛收入(PGI) ;?有效毛收入(EGI) ;?凈運(yùn)營(yíng)收益(NOI) ;?稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ;?運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率(OER)

　　?稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ;?凈收益率(NIR)

　　?凈收益率=1―運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　?凈收益=潛在毛收入―空置等造成的收入損失―運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　=有效毛收入―運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)

　　?有租約限制下的價(jià)值=無(wú)租約限制下的價(jià)值 ― 承租人權(quán)益的價(jià)值