2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)公式1

　　房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

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　　1.房地產(chǎn)的概念

　　?建筑密度%= 建筑基底總面積 ×100%

　　建筑用地面積

　　?容積率=總建筑面積

　　建筑用地面積

　　?總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)

　　?容積率=建筑密度×建筑層數(shù)

　　?套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)面積

　　?建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

　　2.房地產(chǎn)的供求與價(jià)格

　　?供給量=存量―拆毀量―轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

　　?彈性= 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化

　　作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化

　　?房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　?房地產(chǎn)需求的收入彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　消費(fèi)者收入量變化的百分比

　　?房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　人口數(shù)量變化的百分比

　　?房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比

　　?房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　?房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比

　　房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　?房地產(chǎn)供給的要素成本彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比

　　要素價(jià)格變化的百分比

　　3.房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類

　　?一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場價(jià)格

　　?基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

　　?標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。

　　?房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。

　　?房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格

　　?土地價(jià)格=房地價(jià)格―建筑物價(jià)格

　　?建筑物價(jià)格=房地價(jià)格―土地價(jià)格

　　?樓面地價(jià)= 土地總價(jià)

　　總建筑面積

　　?樓面地價(jià)= 土地總價(jià) × 土地總面積 = 土地單價(jià)

　　總建筑面積 土地總面積 容積率

　　?期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格―(預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間)現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值―風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

　　?補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)―改變前的地價(jià)

　　?補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))= 現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率―原樓面地價(jià)×原容積率

　　?補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地總面積

　　?補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原樓面地價(jià)×(現(xiàn)容積率―原容積率)

　　?補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))= 原容積率下的土地單價(jià) ×(現(xiàn)容積率―原容積率)

　　原容積率

　　4.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　?建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格× 套內(nèi)建筑面積

　　建筑面積

　　?建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格× 使用面積

　　建筑面積

　　?套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格× 使用面積

　　套內(nèi)使用面積

　　?1公頃=10 000平方米

　　?1畝=666.67平方米

　　?1平方英尺=0.09290304平方米

　　?1坪=3.30579平方米

　　?平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10 000

　　?平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67

　　?平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304

　　?平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格÷3.30579

　　5.交易情況修正

　　?采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場價(jià)格

　　可比實(shí)例成交價(jià)格× 1 =可比實(shí)例正常市場價(jià)格

　　1±S % 或者：

　　可比實(shí)例成交價(jià)格× 100 =可比實(shí)例正常市場價(jià)格

　　100±S %

　　上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數(shù)

　　1±S % 100±S %

　　?采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額=可比實(shí)例正常市場價(jià)格

　　?正常成交價(jià)格―應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

　　?正常成交價(jià)格+應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

　　?應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×賣方繳納稅率

　　?應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×買方繳納稅率

　　?正常成交價(jià)格= 賣方實(shí)際得到的價(jià)格

　　1―賣方繳納稅率

　　?正常成交價(jià)格= 買方實(shí)際付出的價(jià)格

　　1+買方繳納稅率

　　6.交易日期調(diào)整

　　?可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T%)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　?可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格× (100±T)/100=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　?采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)

　　?采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　?采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　?采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　7.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　?房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法

　　?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　或者∶

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 1 =可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　1±R %

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 100 =可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　100±R

　　?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/()=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/()×()/100=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　注∶上式()為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分