2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)公式3

　　房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

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　　1.報(bào)酬率

　　?報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償 ― 投資帶來的優(yōu)惠

　　2.直接資本化法

　　?資本化率=年收益/價(jià)格

　　?V=NOI/R 上式中：V―房地產(chǎn)價(jià)值;NOI―房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;R―資本化率;

　　?收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益

　　?利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

　　?房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金×毛租金乘數(shù)

　　?毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)=價(jià)格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”)

　　?V=PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI

　　?V=EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI

　　?V=NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI

　　由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即:V=NOI/R

　　?凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM

　　因?yàn)镹IR=1―OER所以 Ro=(1―OER)/EGIM 上述公式的來源是：

　　因?yàn)?Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM

　　上式中：Ro―綜合資本化率;OER―運(yùn)營費(fèi)用;V―房產(chǎn)價(jià)格;NIR―凈收益率;EGIM―有效毛收入乘數(shù);

　　NOI―某一年的凈收益;

　　?在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y

　　?在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/Y [1―1/(1+Y)n] R=Y/[1―1/(1+Y)n]

　　?在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y―g

　　?在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y―△×Y/(1+Y)t―1或

　　R= Y―△×Y/(1+Y)t―1

　　3.投資組合和剩余技術(shù)

　　式中：Ro―綜合資本化率;RL―土地資本化率;RB―建筑物資本化率;VL―土地價(jià)值;VB―建筑物價(jià)值;

　　V―土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率;B―建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L+B=100%;

　　?Ro=VL×RL+VB×RB/ VL+VB ?RL=(VL+VB)RO―VB×RB/VL ?RB=( VL+VB)RO― VL×RL/VB

　　?Ro=L×RL+B×RB ?Ro=L×RL+(1―L)RB ?Ro=(1―B) RL+B×RB

　　?抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Ro=M×RM+(1―M)×RE

　　?在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM=YM×(1+YM)n/(1+YM)n―1

　　= YM+YM/(1+YM)n―1

　　式中：RM―抵押貸款常數(shù);YM―抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率(i);n―抵押貸款期限;

　　?房地產(chǎn)的價(jià)格=抵押貸款金額+自有資金額 ?房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益

　　?直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 為: VL= AO―VB×RB/ RL

　　?直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為: VB= AO―VL×RL/ RB

　　上式中：VL―土地價(jià)值;AO―土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益;VB―建筑物價(jià)值;RB―建筑物資本化率;

　　RL―土地資本化率;

　　?直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為: VE= AO―VM×RM/ RE

　　?直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為: VM= AO―VE×RE/ RM

　　上式中：VE―自有資金權(quán)益價(jià)值;AO―房地產(chǎn)凈收益;VM―抵押貸款金額;RM―抵押貸款常數(shù);

　　RE―自有資金資本化率;

　　4.凈收益與資本化率的匹配

　�、儆赏恋厥找媲笕⊥恋貎r(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/土地資本化率

　　②由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率

　�、塾煞康厥找媲笕》康貎r(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率

　　④由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格：

　　?土地價(jià)格=房地凈收益―建筑物凈收益/土地資本化率

　　?土地價(jià)格=房地凈收益―建筑物價(jià)格×建筑物資本化率/土地資本化率

　　?土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率―建筑物價(jià)格

　�、萦煞康厥找鎲为�(dú)求取建筑物價(jià)格：

　　?建筑物價(jià)格=房地凈收益―土地凈收益/建筑物資本化率

　　?建筑物價(jià)格=房地凈收益―土地價(jià)格×土地資本化率/建筑物資本化率

　　?建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率―土地價(jià)格

　　5.假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　?待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值―開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤―投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值―由生地建成房屋的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤―買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值―由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)―土地開發(fā)利潤―買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值―由毛地建成房屋的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤―買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?舊房價(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?適用于開發(fā)完成后出售的公式：V=VP―C

　　?適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V=VR―C

　　上式中:V―待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;VP―用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;VC―應(yīng)扣除項(xiàng)目

　　VR―用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;

　　6.假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

　　?利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金×100%

　　?I=P×i×n ?F=P(1+i×n)

　　?復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F=P(1+i)n

　　?復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I=P[(1十i)n―1]

　　?在名義利率下的本利和為：F=P(1+r/m)n×m

　　?在名義利率下的一年末本利和為：F=P(1+r/m)m

　　?假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：F=P(1+i)

　　?令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m―1

　　?名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計(jì)算公式得出，即i=(F―P)/P =P(1+r/m)m―P/P=(1+r/m)m―1

　　上7.4式中： i―利率; n―計(jì)息周期數(shù); I―總利息; F―計(jì)息期末的本利和; r―名義年利率; m―一年中計(jì)息m次;

　　r/m――每次計(jì)息的利率;P―本金;

　　7.數(shù)學(xué)曲線似合法

　　?Y=a+bX

　　?a=(∑Y―b×∑X)/N

　　?b=(N×∑XY―∑X×∑Y)/ N×∑X2―(∑X)2

　　當(dāng)∑X=0時(shí), ?a=∑Y /N ?b=∑XY/∑X2

　　上式中：Y―各期的房地產(chǎn)價(jià)格; X―時(shí)間; a ，b―為末知參數(shù); N―時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù);

　　8.平均增減量法

　　?Vi=Po十d×i

　　?d=(P1―Po)+(P2―P1)+…+(Pi―Pi―1)+…+(Pn―Pn―1)/n =(Pn―P0)/n

　　上式中：Vi―第i 期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢值; i―時(shí)期序數(shù); Po―基期增減量的平均數(shù); d―逐期增減量的平均數(shù);

　　Pi―第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值;

　　9.平均發(fā)展速度法

　　?Vi=P0×ti ?t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi―1×…×Pn/Pn―1)1/n =(Pn/P0)1/n

　　上式中：t―平均發(fā)展速度;

　　10.指數(shù)修勻法

　　下式中：Vi―第i期的預(yù)測值; Pi―第i期的實(shí)測值; Vi+1―第i+1期的預(yù)測值; a―修勻常數(shù)，0≤a≤1公式為：

　　?Vi+1= Vi+a(Pi―Vi) = aPi+(1―a) Vi ?Vi+1= aPi+(1―a) Vi ?Vi+1= Vi+a(Pi―Vi)

　　11.路線價(jià)法

　　臨街深度價(jià)格修正率的形式

　　?平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度

　　12.路線價(jià)法計(jì)算公式(以標(biāo)準(zhǔn)臨宗地的單價(jià)為路線價(jià)、采用平均深度價(jià)格修正率為例)

　�、僖幻媾R街矩形土地價(jià)值的計(jì)算公式：

　　?V(單價(jià)) =u×dυ ?V(總價(jià)) =u×dυ×(f×d)

　　上式中:V―土地價(jià)值; u―路線價(jià); dυ―臨街深度價(jià)格修正率; f―臨街寬度;d―臨街深度

　　②前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算公式：

　　?V(總價(jià)) = uo×dυo×f×d o+u1×dυ1×f×(d―d o) ?V(單價(jià)) = uo×dυo×d o+u1×dυ1×(d―d o)/ d

　　上式中:V―土地價(jià)值; uo―前街路線價(jià); dυo―前街臨街深度價(jià)格修正率; f―臨街寬度;d―總深度;

　　d o―前街影響深度; υ1―后街路線價(jià); dυ1―后街臨街深度價(jià)格修正率;

　�、劬匦谓纸堑貎r(jià)值的計(jì)算公式：

　　?V(單價(jià)) = uo×dυo+u1×dυ1×t ?V(總價(jià)) = (uo×dυo+u1×dυ1×t)×(f×d)

　　上式中:V―土地價(jià)值; uo―正街路線價(jià); dυo―正街臨街深度價(jià)格修正率; υ1―旁街路線價(jià);

　　dυ1―旁街臨街深度價(jià)格修正率; t―旁街影響加價(jià)率; f―臨街寬度; d―臨街深度;

　�、苋切瓮恋貎r(jià)值的計(jì)算公式：

　　?V(單價(jià)) = u×dυ×h ?V(總價(jià)) = u×dυ×h×(f×d÷2)

　　上式中:V―土地價(jià)值; u―路線價(jià); dυ―臨街深度價(jià)格修正率; h―三角形土地價(jià)格修正率;

　　f―臨街寬度; d―臨街深度;

　　⑤其他形狀土地價(jià)值的計(jì)算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計(jì)算這些矩形、三角形土地的價(jià)值再相加減

　　13.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?/P>

　�、侔唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?/P>

　　某部分享有的地價(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值/總建筑面積×該部分的建筑面積

　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值=該部分的建筑面積/總建筑面積

　�、诎捶康貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/P>

　　某部分享有的地價(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值/房地總價(jià)值×該部分的房地價(jià)值

　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值=該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值

　�、郯赐恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/P>

　　某部分占有的土地份額=該部分的房地價(jià)值―該部分的建筑物價(jià)值/房地總價(jià)值―建筑物總價(jià)值

　　某部分享有的地價(jià)數(shù)額=該部分占有的土地份額×土地總價(jià)值=該部分的房地價(jià)值一該部分的建筑物價(jià)值

　　?地價(jià)=地租/利息率

　　?地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格―農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本―土地上投入資本的利息―農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤

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