四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估在總體技術(shù)方法、思路上雖大體一致，但在具體技術(shù)路線的選擇和處理上又有各自的特點(diǎn)。

　　(一)不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類。

　　1.出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報(bào)，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等利用市場(chǎng)法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來租金水平。因此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí)，應(yīng)了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。

　　采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格;②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場(chǎng)法評(píng)估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，因此對(duì)估價(jià)對(duì)象及交易實(shí)例的實(shí)地查看顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

　　例如，有個(gè)商場(chǎng)，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業(yè)街，其銷售價(jià)格是7.5～9萬(wàn)/┫，兩面臨普通道路，銷售價(jià)格是 6.5萬(wàn)/┫，另一面臨弄里小路，其銷售價(jià)格是3.5～4萬(wàn)/┫.同樣的底層，價(jià)格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔細(xì)了解具體坐落位置，簡(jiǎn)單將其中臨弄里小路的交易實(shí)例用于沿普通道路的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，就會(huì)造成估價(jià)的失誤。

　　此外在交易實(shí)例的選擇時(shí)還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價(jià)格(或租金)內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價(jià)格比非售后回租情況下的價(jià)格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報(bào)率與回報(bào)年限。類似的這種實(shí)例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對(duì)回報(bào)率與回報(bào)年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費(fèi)、水電費(fèi)等，而有的則沒有，而租賃價(jià)格中稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長(zhǎng)短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對(duì)租賃價(jià)格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。

　　2.運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評(píng)估，由于難以獲取第一手租金資料，對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)與房地產(chǎn)帶來的利潤(rùn)是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　(二)不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場(chǎng)法。

　　2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　整層商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，一般可采用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。

　　雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)格。經(jīng)過市場(chǎng)分析決定采用市場(chǎng)法作為首選方法評(píng)估××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。在選擇交易實(shí)例時(shí)，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查了解該市類似估價(jià)對(duì)象整層商業(yè)用房交易價(jià)格與中小面積商業(yè)用房交易價(jià)格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，該市與估價(jià)對(duì)象類似的整層商業(yè)用房交易的價(jià)格比中小面積商鋪(整層分割交易)的交易價(jià)格平均低8%～15%，估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

　　3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估

　　對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。

　　例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)用收益法評(píng)估××市××片區(qū)××商業(yè)城二層多套商鋪價(jià)格，在確定客觀租金時(shí)，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用市場(chǎng)法估算出二層某一個(gè)商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個(gè)商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實(shí)地查看和各種價(jià)格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個(gè)檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的××號(hào)商鋪;第二檔次為位于直行電梯口的××號(hào)等四間商鋪，位于商場(chǎng)主要通道的××號(hào)等八間商鋪;第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號(hào)等八間商鋪。估價(jià)人員綜合考慮商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素，并參考實(shí)際成交資料，綜合測(cè)定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪?zhàn)饨鸺捌渥饨鹣嗷リP(guān)系分別測(cè)算出來。

　　(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評(píng)估這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)之一。

　　例如，某機(jī)構(gòu)在評(píng)估××城市××區(qū)域一宗空置商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)評(píng)估人員綜合分析判斷，認(rèn)為雖然附近市場(chǎng)上四、五層以上分散產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況較差，但考慮到估價(jià)對(duì)象四、五均為整層，且有兩部直行電梯通達(dá)，兩套扶手電梯也通達(dá)四層，便于改變經(jīng)營(yíng)方式和改變業(yè)態(tài)，適宜作餐飲、休閑娛樂等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，最差也可改辦公用途出租。而且通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，××片區(qū)類似分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層經(jīng)營(yíng)情況都較差，但也有相當(dāng)一部分的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂等用途使用，根據(jù)這些分析，評(píng)估人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的凈收益進(jìn)行了估算。