2014年房地產估價師《案例分析》考點講義17

　　一、商務辦公房地產及其特點

　　(一)商務辦公房地產及其分類

　　商務辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。寫字樓的業(yè)主往往以行之有效的物業(yè)管理，以出租經營的方式達到房地產保值、增值和收益的目的。寫字樓的使用者是指能夠支付租金的，進行管理、技術、專業(yè)服務和文書處理的經濟實體，如金融機構、貿易、咨詢服務公司等。

　　寫字樓可從不同的角度、按照不同的標準進行分類與分級。

　　按建筑面積的大小，可將寫字樓分為小型、中型和大型寫字樓。其中，建筑面積在1萬┫以下的，為小型寫字樓;建筑面積在1～3萬┫的，為中型寫字樓;建筑面積在3萬┫以上的，稱為大型寫字樓，有些大型寫字樓的建筑面積可達10萬┫以上。

　　按使用功能的不同，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能(如展示廳、餐飲等);②商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿;③綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。

　　按寫字樓所處的位置、自然或質量狀況和收益能力可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次：①甲級寫字樓，這類寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑相媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務，包括 24小時的維護及保安服務。②乙級寫字樓，它具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。③丙級寫字樓，指已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，并與其租金支付能力相適應，相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。

　　不同類型的寫字樓其價值相差很大，如廣州市的甲級寫字樓中信廣場，其租金水平達110～140元/┫?月，而大部分的乙級寫字樓的租金水平基本在40～70元/┫?月，因此對寫字樓物業(yè)進行估價時，應依賴專業(yè)知識對寫字樓的類型、檔次進行準確的判斷。

　　當然，隨著時代的發(fā)展，寫字樓的分類和分級標準也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場流行兩大評定標準，即甲級寫字樓和5A寫字樓。但其實，無論是甲級寫字樓還是5A寫字樓，國際和國內都沒有固定而統(tǒng)一的界定標準。在實際生活中，要結合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為承租人提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來判斷寫字樓的檔次。

　　(二)商務辦公房地產的特點

　　1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　寫字樓多建在以經濟、金融、貿易、信息為中心的大中城市，同時，有相當規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區(qū)域往往是城市的經濟活動頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國內外辦事機構進駐的區(qū)域。因此估價對象是否處于城市寫字樓集聚的區(qū)域對其價值會產生很大影響。

　　2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

　　寫字樓特別是甲級寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設備，不僅外部有自己獨特的線條、格局、色彩和裝飾等建筑風格，而且內部一般都配有先進的設備，如中央空調、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺服務、劃、會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。因此對寫字樓估價時，應對寫字樓的建筑、功能、設施配套進行詳細查看。

　　3.出租經營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理

　　大多數(shù)寫字樓是以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)管理的好壞休戚相關，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理和代理出租。