2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(22)

　　圖1-3代表一個投資組合設(shè)計過程和開發(fā)商運用開發(fā)資金的不同分配方法。設(shè)想他面對兩種主要的投資項目類型X和Y，他可以把總開發(fā)資本按他個人的喜好和對風(fēng)險的態(tài)度分配在曲線XPRQY的任何一個組合點上。XPRQY的弧度取決于X和Y的協(xié)方差關(guān)系，假如是絕對的正協(xié)方差，曲線變成直線XY代表兩者有同一方向和幅度的反應(yīng)。相反，假若兩者是絕對的負(fù)協(xié)方差，即在面對相同的市場環(huán)境條件時，一方的收益上升而另一方的收益則下跌。此時曲線變?yōu)閄OY，其中O點是毫無風(fēng)險的一個投資組合。

　　當(dāng)然，這是一個比較難出現(xiàn)的機(jī)會，比較多的是類似XPRQY這種曲線，且在該曲線上RY部分較XR部分理想，原因是在同一風(fēng)險程度甲上，RY部分的每一個組合點都有一個較大的預(yù)期收益率。以此類推，假如把更多的不同投資項目加入這個組合，組合曲線便會變成組合團(tuán)，如圖1-4所示。在這種情況下，不同的投資組合都會被集中到ABCDE這個組合團(tuán)里。雖然在組合團(tuán)內(nèi)的每一個組合點都會在不同程度上減小風(fēng)險，但最理想的組合仍然是RY部分的各點，因為它們都可以在某一特定風(fēng)險率下達(dá)到最大的預(yù)期收益或在某一預(yù)期收益率下所對應(yīng)的風(fēng)險最小。

　　圖1-4 理想組合帶

　　經(jīng)過以上分析，投資者便可進(jìn)一步地按其對承擔(dān)風(fēng)險的態(tài)度去設(shè)計出一個最能擴(kuò)大其收益的投資組合?；旧蠄D1-3所示的RY理想組合帶是代表了不同的投資收益與風(fēng)險程度的組合。投資者可按其對風(fēng)險的態(tài)度來選擇。舉例來說，如果投資者愿意承擔(dān)較大的風(fēng)險去換取高收益的話，便會選靠近Y的一些組合，Y本身是所有投資組合中風(fēng)險和收益都是最高的一種組合。相反地，如果投資者不愿去冒險的話，便會選靠近R的組合，而R本身是風(fēng)險最低同時也是收益最低的一種組合。一個比較客觀的選擇方法是借用低微風(fēng)險甚至毫無風(fēng)險的投資項目，這通常指銀行存款或國家債券。在圖1-5中的Rf便是投資國家債券的收益。由于它的收益幾乎是肯定的，風(fēng)險也就差不多等于零。我們把Rf點引伸一條直線至緊貼理想組合帶的表面上，便形成了所謂的資本市場線(Capital Market Line)。原則上，M點成為一個可以選擇的組合。但假如投資者仍希望減少風(fēng)險，他便可以選擇RY至M點間的不同組合。假如市場真的存在這樣一個無風(fēng)險的投資項目，他便可以通過圖1-4的分析來減少風(fēng)險，在圖1-5中可以看到Q點和P點雖有同一個收益率，但Q點的風(fēng)險比P點低。

　　圖1-5 投資選擇

　　需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風(fēng)險方法并不可以使投資組合變成毫無風(fēng)險，從理論上說，風(fēng)險是由系統(tǒng)性市場風(fēng)險(例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素，國家金融狀況等)和個別性非市場風(fēng)險(個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等)所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風(fēng)險因素減少，但系統(tǒng)性市場因素仍然存在(見圖l-6所示)。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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