2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(23)

　　圖1-6 投資組合使風(fēng)險降低

　　由于這個原因，市場性風(fēng)險率變成了某一種投資項目相對于整個市場變化反應(yīng)幅度的評估。通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對的個別風(fēng)險差不多可以完全抵消，但系統(tǒng)市場風(fēng)險仍然存在(見圖1-6所示)。因此，投資者的應(yīng)得收益便以補償這個風(fēng)險率為主。

　　為：

　　式中 E(rj)=在某一個時間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率;rf=在同一時間段內(nèi)，無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率;E(rm)=在同一時間段內(nèi)，市場的整體平均收益率;])([)(fmjfjrrErrE.+=β系統(tǒng)風(fēng)險或市場風(fēng)險

　　風(fēng)險

　　投資項目的數(shù)量個別風(fēng)險或非市場風(fēng)險

　　Mjβ=資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)。從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)，是代表系統(tǒng)性風(fēng)險率的參考指標。舉例來說，假如市場的整體平均預(yù)期收益率是10%，一個投資項目的相關(guān)系數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為5%。假如系數(shù)是1.5，則其預(yù)期收益率是15%。假如系數(shù)是1，代表該投資項目的變化幅度和市場平均變化一樣。要求取這個相關(guān)系數(shù)，一個常用的方法是利用回歸模型，因為這個系數(shù)大體上與某一投資項目的收益與市場整體平均收益的回歸公式之斜率相同。

　　在金融市場上，這種計算很常用且非常容易，因為股票市場有股票指數(shù)作為整體市場的平均收益率的參考。但這種計算在房地產(chǎn)市場中運用起來比較困難。圖1-7顯示了美國房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)投資收益率的變化情況。

　　圖1-7 美國不同類型房地產(chǎn)的收益率(%)

　　二、資本資產(chǎn)定價模型

　　由上述投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價模型(CapitalAsset Pricing Model)便能更好地分析這個風(fēng)險與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價模型與公式])([)(fmjfjrrErrE.+=β的意義是一致的，在該模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項目的市場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。很巧合，這個概念與房地產(chǎn)估價學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個選擇標準，即機會成本標準，十分相似。基于這個原因，我們可以進一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場上。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

更多信息請訪問：