2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(21)

　　第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　投資組合的理論推導(dǎo)涉及到較深的數(shù)學(xué)知識(shí)，因此我們?cè)诖藘H介紹其基本原理，以及這種原理對(duì)房地產(chǎn)投資分析的指導(dǎo)作用。應(yīng)該指出的是，隨著大型機(jī)構(gòu)投資者的增長(zhǎng)，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛。為此，我們?cè)谶@里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過(guò)多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。舉例來(lái)說(shuō)，在高通漲的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過(guò)通漲的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說(shuō)，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。

　　例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個(gè)項(xiàng)目上去呢、還是分別投入到不同的項(xiàng)目上去呢?聰明而有理智的人通常都會(huì)選擇后一種投資方式，因?yàn)檫@樣做雖然可能會(huì)失去獲得高額收益的機(jī)會(huì)，但他也不至于血本無(wú)歸?；饡?huì)的資金使用方式最能體現(xiàn)這種投資組合理論，因?yàn)榛鹜顿Y的首要前提就是基金的安全性和收益的穩(wěn)定性，滿足了這兩個(gè)前提，才會(huì)有收益最大化的目標(biāo)。

　　大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。例如中國(guó)香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國(guó)大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的中國(guó)香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　圖1-2 不同投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)

　　圖1-2表示兩個(gè)投資項(xiàng)目都有相同的收益率，但對(duì)市場(chǎng)變化的

　　投資項(xiàng)目甲

　　風(fēng)險(xiǎn)程度甲

　　RY理想組合帶

　　反應(yīng)則不同。假如以單一一項(xiàng)投資項(xiàng)目分析，它們各自的波動(dòng)十分大。這也表示單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大。另一方面，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低。當(dāng)然要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)的協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差關(guān)系。但這個(gè)條件很難達(dá)到。

　　圖1-3 投資組合設(shè)計(jì)與資金分配

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