2012年房地產估價師《案例與分析》精講(92)

　　××宗地估價技術報告$lesson$

　?、?實物權益狀況因素分析：(略)

　?、?區(qū)位狀況因素分析：(略)

　　㈢ 市場背景分析：(略)?

　?、?最高最佳使用分析：(略)

　?、?估價方法選用由估價對象為待開發(fā)土地，且有較為詳細的規(guī)劃要求，因此估價人員確定采用假設開發(fā)法來作為本次估價的基本方法。

　　㈥ 估價測算過程

　　根據估價對象的規(guī)劃要求及相關的可行性研究報告，該地塊的最佳開發(fā)利用方式如下：用途為商住樓，建筑容積率為8，建筑覆蓋率為50%;建筑總面積464000┫，建筑物層數16層，各層建筑面積均為29000┫，地上1～4層為商場，5～16層為住宅。

　?、?預計建設期：預計共需三年時間才能完全建成投入使用，即2006年9月完成。

　?、?預計出售樓價：估計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出;住宅樓的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，其余l(xiāng)0%一年后才能售出。預計商業(yè)樓出售當時的平均售價為每平方米6000元，住宅樓出售當時平均售價為每平方米2500元。

　?、?估計開發(fā)費以及開發(fā)商利潤：估計總建筑費用為3.5億元;專業(yè)費用為建筑費的10%;年利息率為12%;銷售費用為樓價的3%;稅費為樓價的5%，即建成出售時所需由賣方承擔的那部分營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費等，其他類型的稅費已考慮在建筑費之中;投資利潤率為20%。在未來3年的建設期內，開發(fā)費用的投入情況如下：第一年需投入30%的建設費及相應的專業(yè)費用;第二年需投入40%的建筑費用及相應的專業(yè)費用;第三年投入余下的30%建筑費用及相應的專業(yè)費用。

　　⑷ 求取地價：采用的計算公式如下：

　　地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-銷售費用-稅費-開發(fā)商利潤擬采用靜態(tài)和動態(tài)兩種方式計算地價。

　?、?采用靜態(tài)方式計算地價：

　?、笨倶莾r=6000×29000×4+2500×29000×12=1566000000=156600(萬元)

　?、部偨ㄖM=35000(萬元)

　?、晨倢I(yè)費用=總建筑費×10%=35000×10%=3500(萬元)

　　⒋總利息=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利息率×計息期=總地價×12%×3+35000×(1+10%)×30%×12%×2.5+35000×(1+10%)×40%×12%×1.5+35000×(1+10%)×30%×12%×0.5=總地價×0.36+6930(萬元)

　　上述總利息的計算采用的是單利，計息期到2006年9月止。各年建筑費和專業(yè)費用的投入實際上是覆蓋全年的，但計息時估價人員是假設各年建筑費和專業(yè)費用的投入集中在各年的年中，這樣，就有上述總利息計算中的計息年數分別是2.5、1.5、0.5的情況。

　?、悼備N售費用=總樓價×3%=156600×3%=4698(萬元)

　　⒍總稅費=總樓價×5%=156600×5%=7830(萬元)

　?、房偫麧?(總地價+總建筑費用+總專業(yè)費用)×利潤率=總地價×20%+(35000+3500)×20%=總地價×0.20+7700(萬元)

　　將上述⒈至⒎代入公式中，即：總地價=156600-35000-3500-(總地價×0.36+6930)-4698-7830-(總地價×0.20+7700)總地價=(156600-35000-3500-6930-4698-7830-7700)/(1+0.36+0.20)=58296.15(萬元)

　?、?采用動態(tài)方式計算地價：計算的基準時間為該土地的出售時間，即2003年9月，年報酬率為12%。

　?、笨倶莾r=6000×29000×4/(1+12%)3+2500×29000×12/(1+12%)3 ×[40%/(1+12%)0+50%/(1+12%)0.5+10%/(1+12%)1]=109096(萬元)

　　⒉總建筑費=35000×30%/(1+12%)0.5+35000× 40%/(1+12%)1.5+35000×30%/(1+12%)2.5=29641.5(萬元)

　　各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費計算公式的貼現(xiàn)年數分別是0.5、1.5、2.5的情況。

　?、晨倢I(yè)費用=總建筑費×10%=29641.5×10%=2964(萬元)

•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年全國房地產估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講

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