2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(91)

更新時間：2012-03-02 15:20:10 來源：|0

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房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時間免費(fèi)短信提醒

　　三、估價(jià)方法的選用$lesson$

　?、?房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價(jià)時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本，采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià);如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值較公平市價(jià)低很多，其估價(jià)結(jié)果可低于公開市場價(jià)值。

　?、?房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　這一類房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。

　　【案例2-11】

　　××宗地估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　?、?委托人：××市××公司

　?、?估價(jià)方：××※房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　㈢估價(jià)對象：本次估價(jià)對象土地地處××市××區(qū)，土地使用權(quán)為××公司通過出讓而獲得。該地段屬城區(qū)五級，交通便利。地塊形狀規(guī)則，目前為一閑置空地，總面積為58000┫。本次估價(jià)為××公司擬用該土地作價(jià)入股與××開發(fā)總公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)提供價(jià)值參考。根據(jù)合資協(xié)議以及開發(fā)該地塊的規(guī)劃要求，該土地用途為商業(yè)、住宅;允許建筑容積率為10，允許建筑覆蓋率為≤50%;土地使用權(quán)年限為50年。

　　㈣估價(jià)目的：合資入股

　?、?估價(jià)時點(diǎn)：2003年9月7日

　　㈥價(jià)值定義：本報(bào)告書所確定的價(jià)值，是指估價(jià)對象在本次估價(jià)目的的特定條件下，在公開市場條件下，形成的客觀合理價(jià)值。

　?、?估價(jià)依據(jù)：

　?、?房地產(chǎn)估價(jià)合同

　?、?《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

　?、?國有土地使用權(quán)證(××房地籍岸字01608號)

　?、?有關(guān)該地塊的規(guī)劃資料

　?、?聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書

　?、?估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果

　?、?估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時點(diǎn)原則。

　?、?估價(jià)方法：由于估價(jià)對象為待開發(fā)土地，且有較為詳細(xì)的規(guī)劃要求，因此估價(jià)人員確定采用假設(shè)開發(fā)法來作為本次估價(jià)的基本方法。