2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(93)

　?、纯偫?(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專(zhuān)業(yè)費(fèi)用)×利息率×計(jì)息期$lesson$

　　由于總地價(jià)、總建筑費(fèi)、總專(zhuān)業(yè)費(fèi)用在動(dòng)態(tài)方式中均已考慮了時(shí)間因素，實(shí)際均已含計(jì)息，故在此不再單獨(dú)計(jì)算總利息。

　?、悼備N(xiāo)售費(fèi)用=總樓價(jià)×3%=109096×3%=3273(萬(wàn)元)

　?、犊偠愘M(fèi)=總樓價(jià)×5%=109096×5%=5455(萬(wàn)元)

　　⒎總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專(zhuān)業(yè)費(fèi)用)×利潤(rùn)率=總地價(jià)×20%+(29641.5+2964)×20%=總地價(jià)×20%+6521(萬(wàn)元)

　　將上述⒈至⒎代入假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中，即：總地價(jià)=109096-29641.5-2964-3217-5362-(總地價(jià)×0.2+6521)=(109096-29641.5-2964-3217-5362-6521)/(1+0.20)=51035(萬(wàn)元)

　?、?估價(jià)結(jié)果確定

　　上述采用靜態(tài)方式和動(dòng)態(tài)方式計(jì)算出的總地價(jià)有較大的差異，由于一般認(rèn)為動(dòng)態(tài)方式更為精確，故估價(jià)結(jié)果以動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的結(jié)果為主，但同時(shí)兼顧到靜態(tài)方式計(jì)算的結(jié)果，并參考估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，將總地價(jià)定為53000萬(wàn)元。對(duì)于待建筑土地的估價(jià)，通常要給出三種價(jià)格形式，即總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)。這樣，該塊土地2003年9月7日出售時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格最終估價(jià)結(jié)果如下：總地價(jià)=53000(萬(wàn)元)單位地價(jià)=9138(元/┫)樓面地價(jià)=1142(元/┫)

　　【案例2-11】 分析

　?、?本報(bào)告用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種方式計(jì)算地價(jià)后確定總地價(jià)不妥。

　?、?應(yīng)該選用兩種方法進(jìn)行估價(jià)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為主要估價(jià)方法，同時(shí)可以結(jié)合現(xiàn)階段類(lèi)似地區(qū)類(lèi)似用途的地塊價(jià)格，選用市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法作為另外一種估價(jià)方法。

　?、?假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式與《規(guī)范》不完全相符，有錯(cuò)誤。

　　㈣ 估價(jià)參數(shù)的選取上還需要做進(jìn)一步說(shuō)明，如報(bào)酬率、利息率的確定。

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