2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(83)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類(lèi)糾紛及其特點(diǎn)$lesson$

　　房地產(chǎn)糾紛是社會(huì)生活中普遍發(fā)生的糾紛之一，是指自然人之間、法人之間，或自然人與法人之間對(duì)標(biāo)的物房地產(chǎn)權(quán)屬、價(jià)格等方面的爭(zhēng)議。當(dāng)房地產(chǎn)糾紛涉及房地產(chǎn)的價(jià)格(或價(jià)值)的確定而需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，這樣的糾紛為房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類(lèi)糾紛。房地產(chǎn)糾紛情況復(fù)雜，解決的難度也較大。了解房地產(chǎn)糾紛的一般特點(diǎn)和各類(lèi)房地產(chǎn)糾紛的具體特點(diǎn)，對(duì)更好地解決這類(lèi)糾紛是有益處的。

　　房地產(chǎn)糾紛具有種類(lèi)多、標(biāo)的價(jià)值大、歷史遺留問(wèn)題多等特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　?、?房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時(shí)存在兩個(gè)以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。例如：房屋產(chǎn)權(quán)、房屋繼承與析產(chǎn)往往交織在一起;房屋買(mǎi)賣(mài)與房屋租賃交織在一起;房屋典當(dāng)與房屋抵押有時(shí)難以區(qū)分;房屋糾紛可能與宅基地糾紛交叉;房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)也常常會(huì)涉及土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓。使糾紛變得更為復(fù)雜的是，引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，但我們又不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套過(guò)去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理，使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化很大，同時(shí)，房地產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)資料也有不少已流失湮滅，查證工作有較大難度。房地產(chǎn)糾紛中的當(dāng)事人關(guān)系也很復(fù)雜，他們大多是家庭內(nèi)部成員或親朋好友，有的當(dāng)事人相隔幾代，直系、旁系，血親、姻親，近親、遠(yuǎn)親等親屬關(guān)系混雜在一起，難理清頭緒。

　?、?房地產(chǎn)糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值一般較大。在中國(guó)，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋、宅基地，對(duì)于一個(gè)家庭甚至一個(gè)單位來(lái)說(shuō)，就是最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或最大的固定資產(chǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)值更是呈現(xiàn)出不斷攀升的趨勢(shì)。有的單位和個(gè)人為了打一場(chǎng)房地產(chǎn)官司，不惜耗資、費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、曠日持久地訟爭(zhēng)。

　?、?房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。房地產(chǎn)糾紛往往會(huì)涉及諸多與房地產(chǎn)建設(shè)、管理有關(guān)的部門(mén)，如規(guī)劃部門(mén)、城建部門(mén)、土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)等。這些部門(mén)有時(shí)以第三者的身份對(duì)房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時(shí)它們直接是糾紛中的一方當(dāng)事人。有的房地產(chǎn)糾紛中還涉及到幾個(gè)家庭、幾代人、幾個(gè)單位的切身利益，牽扯面極廣。所以處理房地產(chǎn)糾紛時(shí)應(yīng)注意在掌握原則的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系。

　?、?房地產(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。現(xiàn)階段我國(guó)房屋的建設(shè)與管理以及土地的管理，盡管房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)在不斷地完善，但仍有不少政策需要進(jìn)行調(diào)整。政策與法律相比，其規(guī)范性、穩(wěn)定性與強(qiáng)制性較弱，而且我國(guó)各個(gè)歷史時(shí)期，關(guān)于房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、司法解釋性文件等紛繁雜亂，既有相關(guān)聯(lián)的，又有重復(fù)的，還有不少已過(guò)時(shí)，甚至有相互沖突的。總之，房地產(chǎn)糾紛是屬于政策性、法律性都較強(qiáng)的民事糾紛，在審理時(shí)應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)、政策及其他規(guī)范性文件的規(guī)定。

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