2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(84)

　　案例二、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛及其特點$lesson$

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是指當(dāng)事人因?qū)纼r結(jié)果有不同看法而引致的糾紛。近年來，隨著房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的發(fā)展：這類糾紛出現(xiàn)得越來越多，比較典型的如珠海市電子大廈的估價結(jié)果糾紛及拆遷補償價值評估結(jié)果糾紛等。

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的特點是：

　?、?房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機構(gòu)已經(jīng)做出的估價結(jié)論的，與一般的房地產(chǎn)糾紛而引發(fā)的房地產(chǎn)價格(價值)糾紛不同，房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛不是針對未確定的房地產(chǎn)價格(或價值)，而是針對已經(jīng)做出的房地產(chǎn)估價結(jié)論，并且這種結(jié)論必然是由有專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)做出的。

　　⑵ 由于上面的特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的另一個特點是：房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的調(diào)處必須由專門的估價仲裁機構(gòu)(或鑒定組織)進行，否則無法讓原來提供估價結(jié)果報告的估價機構(gòu)信服，也無法讓糾紛的其他當(dāng)事人接受。

　　三、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點

　　房地產(chǎn)糾紛估價類型較多。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑承包商之間對在建工程已投入成本的糾紛;寫字樓租賃雙方就租金調(diào)整幅度的糾紛;房屋被拆遷人與開發(fā)商或政府之間就拆遷補償金額的糾紛;金融機構(gòu)與貸款人就作為抵押擔(dān)保品的房地產(chǎn)處置價格的糾紛;政府稅務(wù)部門為了征收房地產(chǎn)稅費與房地產(chǎn)購買者之間在購買價格方面的糾紛，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭議的價格糾紛等。房地產(chǎn)糾紛的解決有協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式。其所要求的真實、客觀、合理的價格的評估、重新評估、結(jié)論確認，都是對既成事實房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所要求的真實、客觀、合理價格的科學(xué)估計、判斷。與其他目的的房地產(chǎn)價格評估相比，房地產(chǎn)價格(價值)類糾

　　紛估價存在著如下三個特點：

　?、?除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當(dāng)前或未來某一時間，而是過去某一時間。解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產(chǎn)交易價格糾紛、房屋拆遷補償糾紛進行估價時，一般應(yīng)以房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載的日期作為估價時點。解決遺產(chǎn)、共有財產(chǎn)中房地產(chǎn)分配糾紛進行估價時，一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財產(chǎn)關(guān)系確定日期作為估價時點。解決土地共有人占有共有土地份額糾紛進行估價時，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點。解決房地產(chǎn)估價服務(wù)糾紛進行估價結(jié)論檢驗時，一般應(yīng)以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。

　?、?價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。為解決房地產(chǎn)價格糾紛而進行價格評估、價格重新評估、價格結(jié)論檢驗時，不管采用何種技術(shù)思路，不管采用何種估價方法，其所依據(jù)的房地產(chǎn)市場資料、成本資料、收益資料、政策法規(guī)和收益率及利率等資料，都只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。因為糾紛發(fā)生時的房地產(chǎn)價格是在糾紛發(fā)生前、特別是糾紛發(fā)生前較近時期的多種價格影響因素共同作用的結(jié)果，而不是糾紛發(fā)生后多種價格影響因素作用的結(jié)果。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生時的真實、客觀、合理價格，只能依靠糾紛發(fā)生前的近期客觀資料等來推測、判斷。

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