2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(67)

　　例題：某宗房地產(chǎn)，$lesson$

　　土地總面積2500┫，是6年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時費(fèi)用800元/┫，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000┫，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時建筑造價800元/┫，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。

　　解：(1)求土地價格VL：

　　VL=2500×1000=250(萬元)

　　(2)求建筑物價格VB：

　?、偾蠼ㄖ镏刂脙r格C=6000×1100=660(萬元)

　　②求VB =C×q=660×80%=528(萬元)

　　(3)計算房地產(chǎn)總價V= VL+ VB=250+528=778(萬元)

　　(4)計算房地產(chǎn)單價P=V/S=778÷6000=1296.67(元/┫)

　　(四)折舊方法的綜合運(yùn)用

　　估價人員有時可以同時采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此，可以采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法將求得的結(jié)果綜合成一個統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果，這是一種綜合運(yùn)用。在估價實(shí)務(wù)上，通常先以年限法為基礎(chǔ)計算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正，這也是一種綜合運(yùn)用。

　　求取建筑物折舊的方法，還可以分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法。這三種方法是從粗到細(xì)。在估價實(shí)務(wù)上，宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目。對于可修復(fù)項(xiàng)目，估計其修復(fù)費(fèi)用作為折舊額;對于不可修復(fù)項(xiàng)目，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目，如將建筑物分為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修，因?yàn)樗鼈兊膲勖煌?，如基礎(chǔ)、屋頂、地板、空調(diào)、電梯之間的壽命不同，然后采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額。最后將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。

　　例5―7：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元;裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。其折舊總額計算如下：

　　門窗等損壞的折舊額=2(萬元)

　　裝修的折舊額=30×1/5×3

　　=18(萬元)

　　設(shè)備的折舊額=60×1/15×10

　　=40(萬元)

　　長壽命項(xiàng)目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10

　　=17.6(萬元)

　　該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6

　　=77.6(萬元)

　　需要說明的是：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物的折舊或現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間、維修保養(yǎng)和使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

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