2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(68)

　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)$lesson$

　　1、應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是折舊，而是“減價(jià)修正”;會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化;在估價(jià)上，C為重新購(gòu)建價(jià)格，而且是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，因此，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值也不同。在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無(wú)須與市場(chǎng)價(jià)值相一致;在估價(jià)上，重新購(gòu)建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與市場(chǎng)價(jià)值相一致。常常有這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊尚未提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時(shí)價(jià)值已所剩無(wú)幾;而有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊幾乎或早已提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　但在房地產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊問(wèn)題都是估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)(土地取得費(fèi)用的攤銷)就屬于會(huì)計(jì)上的折舊。

　　例題：運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物價(jià)格時(shí)，折舊的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)價(jià)值的( )

　　A、減損 B、攤銷 C、回收 D、分配

　　答案：A

　　2、應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實(shí)際估價(jià)中，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。另外，由于土地是有限期的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限可能不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇有下列情況時(shí)的處理為：

　　(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。如圖5―1(a)，是在出讓土地使用權(quán)上建造的普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為50年，而不是52年或70年。如圖5―1(b)，是一座舊辦公樓，在其建成后10年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為45年，在這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為45年，而不是35年、50年或60年。

　　2.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。這樣處理是基于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”的規(guī)定。而未考慮未來(lái)土地使用權(quán)期滿后是否可以續(xù)期，可以續(xù)期的土地使用權(quán)人是否去辦理續(xù)期，以及目前對(duì)地上建筑物、其他附著物由國(guó)家無(wú)償取得存在不同意見(jiàn)等復(fù)雜情況。如圖5―1(c)，是一座在出讓土地使用權(quán)上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，在這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為37年，而不是60年、63年或40年。如圖5―1(d)，是一座舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成后6年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為46年，而不是50年、44年或40年。

更多信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道 房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講