2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(66)
(二)實際觀察法$lesson$
實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊,而是注重建筑物的實際損耗程度。因為早建成的建筑物未必損壞嚴重,從而價值未必低;而新近建造的建筑物未必維護良好,特別是施工質(zhì)量、設(shè)計等方面存在缺陷,從而價值未必高。這樣,實際觀察法是由估價人員親臨現(xiàn)場,直接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。
建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。修復(fù)是指使建筑物恢復(fù)到新的或相當于新的狀況,有時是修理,有時是更換。預(yù)計修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額的,為可修復(fù)的損耗[即:修復(fù)所需的費用≤(修復(fù)后房地產(chǎn)的價值一修復(fù)前房地產(chǎn)的價值)];反之,為不可修復(fù)的損耗。對于可修復(fù)的損耗,可直接估算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。
利用實際觀察法也可判定建筑物的成新率,或推測其有效經(jīng)過年數(shù)、剩余經(jīng)濟壽命,在此基礎(chǔ)上再利用其他方法計算建筑物的折舊或直接計算建筑物的現(xiàn)值。
(三)成新折扣法
成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等,確定建筑物的成新率,直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計算公式為:
V=C×q
式中 q――建筑物的成新率(%)。
成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合,尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查,但比較粗略。
在實際估價中,成新率是一個綜合指標,其求取可以采用“先定量,后定性,再定量”的方式依下列3個步驟進行:
1.用年限法計算成新率。如用直線法計算成新率的公式為:
2.根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果作初步判斷,看是否吻合。
3.采用實際觀察法對上述結(jié)果做進一步的調(diào)整修正,并說明上下調(diào)整修正的理由。當建筑物的維修保養(yǎng)屬于正常的,實際成新率與直線法計算出的成新率相當;當建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的,實際成新率應(yīng)大于直線法計算出的成新率;當建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的,實際成新率應(yīng)小于直線法計算出的成新率。
例題:用成本法估價時,房屋現(xiàn)值=( )
A、 房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限
B、 房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
C、 房屋重置價格×成新率
D、 房屋重置價格-年折舊額
答案:C
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