房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義22

　　五、我國房地產(chǎn)權屬登記的地域范圍(熟悉)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋權屬登記管理辦法》對房地產(chǎn)權屬登記的地域范圍有明確的規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記。除此之外的其他房屋權屬登記參照《城市房屋權屬登記管理辦法》執(zhí)行。隨著城鄉(xiāng)一體化的加快，我國權屬登記的地域范圍已經(jīng)擴展到了農(nóng)村集體土地上的房屋權屬登記。

　　例題：我國房地產(chǎn)權屬登記的地域范圍是指( )。

　　A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記

　　B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地范圍內(nèi)取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記

　　C.城市規(guī)劃區(qū)外國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記

　　D.城市規(guī)劃區(qū)外集體土地范圍內(nèi)取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記

　　答案：A

　　解析：《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋權屬登記管理辦法》對房地產(chǎn)權屬登記的地域范圍有明確的規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記。

　　六、房地產(chǎn)權屬登記的種類(掌握)

　　房地產(chǎn)權屬登記分為房屋總登記、初始土地登記、房屋初始登記、房屋轉移登記、房屋變更登記、房屋他項權利登記、房屋注銷登記、變更土地登記八種。

　　1、總登記總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)藉散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權管理秩序。

　　總登記應由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日起30日內(nèi)發(fā)布公告，公告應當載明以下有關事項：總登記的區(qū)域、申請的期限(注明起止日期)、申請人應當提交的有關證件(告知登記人應攜帶的證件和有關文件)、受理登記的地點(可以是登記機關所在地或登記機關設立的登記點)、其他應當公告的事項(如登記費用、不登記的責任等)。

　　例題：在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權屬登記是( )。

　　A.定期登記

　　B.總登記

　　C.初始登記

　　D.動態(tài)登記

　　答案：B

　　解析：總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權屬登記。

　　2、初始土地登記初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內(nèi)對一定范圍的全部土地的所有權和使用權及他項權利進行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可以稱為土地總登記。

　　3、房屋初始登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應當向登記機關申請辦理房屋所有權初始登記。在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權利人應向登記機關提交建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及土地使用權證書等證明文件：集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應向登記機關提交用地證明等有關文件。

　　4、房屋轉移登記轉移登記是指房屋因買賣，贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉移登記。申請轉移登記，權利人應提交原房地產(chǎn)權屬證書以及與房地產(chǎn)轉移相關的合同，協(xié)議、證明等文件。

　　例題1：房屋轉移登記是指房屋因( )等原因致使其權屬發(fā)生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉移登記。

　　A、買賣、贈與

　　B、交換、繼承

　　C、劃撥、轉讓

　　D.咨詢、經(jīng)紀

　　E、分割、合并、裁決

　　答案：ABCE

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　　解析：咨詢、經(jīng)紀不是房屋轉移登記的原因。

　　例題2：下列情形中，應當辦理房屋轉移登記的有( )。(2004年試題)

　　A.部分房屋拆除

　　B.法人名稱改變

　　C.劃撥房屋

　　D.繼承房屋

　　E.分割房屋

　　答案：CDE

　　解析：房屋轉移登記是指房屋因買賣，贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移而進行的登記。

　　5、房屋變更登記變更登記是指房地產(chǎn)權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如權利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除時，房地產(chǎn)權利人均應自事實發(fā)生之日起30天內(nèi)申請變更登記，由房地產(chǎn)權利人提交房地產(chǎn)權屬證書以及相關的證明文件辦理。

　　例題：房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少，房屋所有人應申請房屋( )登記。

　　A.注銷

　　B.變更

　　C.轉移

　　D.初始

　　答案：B

　　解析：變更登記是指房地產(chǎn)權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如權利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少

　　6、房屋他項權利登記他項權利登記是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。申請他項權利登記，權利人應提交的證明文件有：(1)以地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地作為抵押物的，應提交國有土地使用權證，土地使用權出讓、抵押合同及相關協(xié)議和證明文件：(2)以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應提交前款所列證明文件外，還應提交房屋權屬證書。

　　7、房屋注銷登記注銷登記是指房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權利主體滅失等而進行的登記。以下幾種情況均應申請注銷登記：(1)房屋滅失，所有權的要素之一客體滅失，房屋所有權不復存在：(2)土地使用權年限屆滿，房屋所有權人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請續(xù)期，或雖申請續(xù)期而未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。按房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權權利主體一致的原則，原所有人的房屋所有權也不復存在;(3)他項權利終止：抵押權是因主債權的消滅，如債的履行以及房屋滅失或抵押權的行使而使抵押權歸于消滅。典權是因典期屆滿、出典人回贖或轉典為賣、以及房屋滅失而使典權歸于消滅。

　　房地產(chǎn)權利喪失時，原權利人應申請注銷登記。申請注銷登記，申請人應提交房地產(chǎn)權屬證書、相關的合同、協(xié)議文件。房地產(chǎn)權利滅失，而當事人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理注銷登記的，由登記機關予以注銷登記。

　　8 、變更土地登記變更土地登記是對已經(jīng)進行初始土地登記的任一土地的土地所有權、使用權和他項權利及相關內(nèi)容發(fā)生變化而進行的相應的變更登記。

　　例題：( )是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。

　　A.房屋注銷登記

　　B.房屋他項權利登記

　　C.房屋變更登記

　　D.房屋初始登記

　　答案：B

　　解析：這是房屋他項權利登記的含義。