房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義23

　　七、申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當(dāng)事人申請登記的時限

　　1、申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備以下四個條件(1)申請人或代理人具有申請資格。權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)使用法定名稱，由其法定代表人申請;權(quán)利人為自然人的，應(yīng)使用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請。如權(quán)利人或申請人委托代理申請登記時，代理人應(yīng)向登記機關(guān)交驗代理人的有效證件，并提交權(quán)利人(申請人)的書面委托書。設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請;(2)有明確具體的申請請求;(3)申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋：(4)屬受理登記的登記機關(guān)管轄。

　　例題1：關(guān)于房屋權(quán)屬登記申請人，不正確的表述是( )。

　　A.申請人為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用法定名稱，由其法定代表人申請

　　B.申請人為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名

　　C.夫妻共有的房屋，由夫妻共同申請

　　D.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)登記，由抵押人申請

　　答案：D

　　解析：設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請，房地產(chǎn)抵押權(quán)登記即他項權(quán)利登記。

　　例題2：申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)具備( )等條件。

　　A.申請人年滿18周歲

　　B.有明確具體的申請請求

　　C、申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源合法

　　D.申請登記的房地產(chǎn)屬受理登記的房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門管轄的范圍E.已按規(guī)定納稅

　　答案：BCD

　　解析：申請人年滿18周歲、已按規(guī)定納稅，不是申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)具備的條件。

　　2 、當(dāng)事人申請登記的時限總登記：申請人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請。

　　初始登記：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后90日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請;集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲彝恋?，申請人?yīng)當(dāng)自這一事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請，變更、注銷登記和他項權(quán)利登記，都應(yīng)當(dāng)在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請。

　　例題：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后( )日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請。

　　A.30

　　B.60

　　C.90

　　D.120

　　答案：C

　　解析：新建房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后90日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請。

　　八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序(掌握)

　　房屋權(quán)屬登記按受理登記申請、權(quán)屬審核、公告、核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書等程序進行。

　　1 、受理登記申請受理登記申請是申請人向房屋所在地的登記機關(guān)提出書面申請，填寫統(tǒng)一的登記申請表，提交有關(guān)證件。如其手續(xù)完備，登記機關(guān)則受理登記。房屋所有權(quán)登記申請必須由房屋所有權(quán)人提出，房屋他項權(quán)利登記應(yīng)由房屋所有人和他項權(quán)利人共同申請。

　　申請人申請權(quán)屬時應(yīng)如實填寫登記申請表。對委托代理申請登記的，應(yīng)收取委托書并查驗代理人的身份證件。不能由其他人持申請人的身份證件申請登記。工作人員在查驗各類證件、證明和申請表、墻界表各欄目內(nèi)容后，接受申請人的登記申請，并按收取的各類書證，向申請人出具收件收據(jù)。

　　登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人(申請人)。

　　例題：房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對( )，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人。

　　A.暫緩登記

　　B.代為登記

　　C.注銷登記

　　D.不予登記

　　E.變更登記

　　答案：AD

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　　解析：登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人(申請人)。

　　2、權(quán)屬審核主要是審核查閱產(chǎn)籍資料、申請人提交的各種證件，核實房屋現(xiàn)狀即權(quán)屬來源等。權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法，即采用初審、復(fù)審和審批的方法。隨著我國權(quán)屬登記制度的日益完善，對一部分房屋權(quán)屬的確定，可以視情況采用更為簡捷的方法。對于商品房甚至可以采用直接登記當(dāng)即發(fā)證的方法，收件后隨即審批并打印權(quán)屬證書。

　　(1)初審。是對申請人提交的證件、證明以及墻界情況、房屋狀況等進行核對。并初步確定權(quán)利人主張產(chǎn)權(quán)的依據(jù)是否充分、是否合法，初審工作要到現(xiàn)場查勘，并著重對申請事項的真實性進行調(diào)查。

　　(2)復(fù)審。是權(quán)屬審查中的重要環(huán)節(jié)，復(fù)審人員一般不到現(xiàn)場調(diào)查，但要依據(jù)初審中已確定的事實，按照法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，并充分利用登記機關(guān)現(xiàn)存的各項資料及測繪圖件，反復(fù)核對，以確保權(quán)屬審核的準(zhǔn)確性。復(fù)審人員應(yīng)對登記件負(fù)責(zé)全面審查，著重對登記所適用的法律、法規(guī)負(fù)責(zé)。

　　3、公告公告是對可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序，登記機關(guān)認(rèn)為有必要時進行公告。

　　但房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書。

　　例題：權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法，即采用( )的方法。

　　A、初審

　　B、復(fù)審

　　C、預(yù)審

　　D、終審

　　E、審批

　　答案：ABE

　　解析：預(yù)審、終審不是“三審定案”的方法。

　　4 、核準(zhǔn)登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(1)核準(zhǔn)登記。經(jīng)初審、復(fù)審、公告后的登記件，應(yīng)進行終審，經(jīng)終審批準(zhǔn)后，該項登記即告成立，終審批準(zhǔn)之日即是核準(zhǔn)登記之日。

　　終審一般由直接負(fù)責(zé)權(quán)屬登記工作的機構(gòu)指定的專人進行。終審是最后的審查。對有疑問的內(nèi)容，終審人員應(yīng)及時向有關(guān)人員指出，對復(fù)雜的問題，也可采用會審的辦法，以確保確權(quán)無誤。

　　(2)權(quán)屬證書的制作。經(jīng)終審核準(zhǔn)登記的權(quán)利，可以制作權(quán)屬證書。

　　填寫房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)按建設(shè)部關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來填寫。無論是使用計算機繕證或是手工繕證，在繕證后都要由專人進行核對，校對各應(yīng)填寫項目是否完整，準(zhǔn)確，附圖與登記是否一致，房屋權(quán)屬證書附圖中是否按要求注明施側(cè)的房產(chǎn)測繪單位名稱，房屋套內(nèi)建筑面積、房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，附圖上尺寸是否標(biāo)注清楚準(zhǔn)確，相關(guān)的房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證和共有權(quán)證的記載是否完全一致。核對人員要在審批表核對人欄內(nèi)簽字以示負(fù)責(zé)。核對無誤的權(quán)屬證書就可編造清冊，并在權(quán)屬證書上加蓋填發(fā)單位印章。

　　(3)權(quán)屬證書的頒發(fā)。向權(quán)利人核發(fā)權(quán)屬證書是權(quán)屬登記程序的最后一項。

　　1)通知權(quán)利人領(lǐng)取權(quán)屬證書。一般可采用在登記機關(guān)決定管理登記時填發(fā)領(lǐng)證通知單或寄發(fā)統(tǒng)一的領(lǐng)證通知書的辦法，告知權(quán)利人在規(guī)定時間攜帶收件收據(jù)、身份證件以及應(yīng)繳納的各項費用到指定地點領(lǐng)取。

　　2)收取登記費用。登記費用一般包括登記費和權(quán)證工本費。

　　3)發(fā)證。發(fā)證時應(yīng)當(dāng)請權(quán)利人自己檢查一下權(quán)屬證書上所載明的各登記事項是否準(zhǔn)確。房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)發(fā)給權(quán)利人或權(quán)利人所委托的代理人。房屋他項權(quán)登記時房屋所有權(quán)證應(yīng)發(fā)還給房屋所有權(quán)人，他項權(quán)證應(yīng)發(fā)給他項權(quán)利人。發(fā)證時，領(lǐng)證人、發(fā)證人都應(yīng)在審批表相應(yīng)的欄目內(nèi)簽字并注明發(fā)證日期。發(fā)證完畢后，將收回的收件收據(jù)及全部登記文件及時整理，裝入資料袋，及時辦理移交手續(xù)，交由產(chǎn)籍部門管理。

　　例題：填寫房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)按( )關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來填寫。

　　A、國務(wù)院

　　B、建設(shè)部

　　C.國土資源部

　　D.全國人大

　　答案：B

　　解析：填寫房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)按建設(shè)部關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來填寫。

　　例題：下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的是( )。(2003年試題)

　　A.新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請

　　B.城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地，原集體土地上的房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自這一事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請登記

　　C.房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理登記申請之日起10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人或權(quán)利申請人

　　D.房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書

　　答案：D解析：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后90日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請;房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理登記申請之日起10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人或權(quán)利申請人。