房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義21

　　六、房地產(chǎn)抵押的效力

　　抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。設(shè)定抵押權(quán)后，并不轉(zhuǎn)移抵押權(quán)人對(duì)抵押物的占有。抵押權(quán)成立后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對(duì)抵押物行使占有，使用、收益、處分的權(quán)利。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

　　例題：下列關(guān)于抵押的效力，說(shuō)法正確的是( )。

　　A、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人

　　B、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，不用通知抵押權(quán)人

　　C.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為有效

　　D.房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，無(wú)權(quán)要求抵押人停止其行為。

　　答案：A

　　解析：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效;抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。

　　七、房地產(chǎn)抵押的受償

　　抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行，并應(yīng)符合《民法通則》、《擔(dān)保法》規(guī)定的平等、自愿、等價(jià)、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔(dān)保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，簽約雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議折價(jià)或者以抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照抵押登記的先后順序清償。

　　依法對(duì)抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定：未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢(xún)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同，拍賣(mài)抵押物，并用拍賣(mài)所得價(jià)款，優(yōu)先得到補(bǔ)償，而不使自己的權(quán)利受到侵害。

　　對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。此外，根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。

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　　抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

　　例題1：人民法院對(duì)經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由() 參照評(píng)估價(jià)確定。(2005年試題)

　　A.人民法院

　　B.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　C.拍賣(mài)師

　　D.競(jìng)買(mǎi)人

　　答案：A

　　解析：依法對(duì)抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定：未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢(xún)當(dāng)事人的意見(jiàn)。

　　例題2：如果抵押房地產(chǎn)是抵押人所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。( ) (2005年試題)

　　答案：√解析：根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。

　　例題3：下列關(guān)于抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有()。(2005年試題)――《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》試題

　　A.抵押人到期未償還債務(wù)的

　　B.抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)

　　C.抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的

　　D.抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的

　　E.未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價(jià)值余額進(jìn)行再次抵押的

　　答案：ABC

　　解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條規(guī)定，DE兩項(xiàng)不正確。

　　例題4：下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是( )。(2004年試題)

　　A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

　　B.在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

　　C.因室內(nèi)電線(xiàn)老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足

　　D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)

　　答案：D

　　解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈(zèng)人履行到期債務(wù)的，就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)。