2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第八章
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第三部分房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法
第八章 收益法及其運(yùn)用
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)收益法概述
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據(jù)
三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
（一）收益法適用的估價(jià)對(duì)象
?。ǘ┦找娣ü纼r(jià)需要具備的條件
四、收益法估價(jià)的操作步驟
第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式
一、報(bào)酬資本化法最一般的公式
二、凈收益每年不變的公式
?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/P>
?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式
（三）凈收益每年不變的公式的作用
1．直接用于測(cè)算價(jià)格
2．用于不同期限價(jià)格之間的換算
3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低
4．用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整
三、凈收益在前若干年有變化的公式
1．一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式
?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/P>
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式
六、凈收益按一定比率遞增的公式
?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/P>
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
七、凈收益按一定比率遞減的公式
（一）收益期限為有限年的公式
?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式
八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式
第三節(jié)凈收益的求取
一、凈收益測(cè)算的基本原理
?。ㄒ唬┗谧赓U收入測(cè)算凈收益的基本原理
?。ǘ┗跔I(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益的基本原理
二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
?。ㄈ┳杂没蛏形词褂玫姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
?。ㄋ模┗旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題
?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o(wú)形收益
（二）實(shí)際收益和客觀收益
?。ㄈ?lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)
四、收益期限和凈收益流模式的確定
?。ㄒ唬┦找嫫谙薜拇_定
（二）凈收益流模式的確定
第四節(jié)報(bào)酬率的求取
一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)
二、報(bào)酬率的求取方法
?。ㄒ唬├奂臃?/P>
?。ǘ┦袌?chǎng)提取法
（三）投資報(bào)酬率排序插入法
第五節(jié)直接資本化法
一、直接資本化法概述
?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式
?。ǘ追N收益乘數(shù)法
1．毛租金乘數(shù)法
2．潛在毛收入乘數(shù)法
3．有效毛收入乘數(shù)法
4．凈收益乘數(shù)法
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系
四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較
（一）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
?。ǘ﹫?bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
第六節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)
一、投資組合技術(shù)
（一）土地與建筑物的組合
?。ǘ┑盅嘿J款與自有資金的組合
二、剩余技術(shù)
（一）土地剩余技術(shù)
?。ǘ┙ㄖ锸Ｓ嗉夹g(shù)
（三）自有資金剩余技術(shù)
?。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)
第七節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例
考試要求
1．熟悉收益法的含義
2．熟悉收益法的理論依據(jù)
3．掌握收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
4．熟悉收益法估價(jià)的操作步驟
5．掌握?qǐng)?bào)酬資本化法最一般的公式
6．掌握凈收益每年不變的公式
7．掌握凈收益在前若干年有變化的公式
8．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式
9．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞減的公式
10．掌握凈收益按一定比率遞增的公式
11．熟悉凈收益按一定比率遞減的公式
12．掌握預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式
13．掌握凈收益測(cè)算的基本原理
14．掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
15．熟悉求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題
16．熟悉收益期限和凈收益流模式的確定
17．熟悉報(bào)酬率的求取
18．熟悉直接資本化法概述
19．熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
20．掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系
21．了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較
22．掌握投資組合和剩余技術(shù)
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