2005年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》參考答案

一、問答題

（一）答：

1.在估價程序上應(yīng)特殊注意：

（1）被拆遷人不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作（未說明無利害關(guān)系給0分）并在報管中做出相應(yīng)說明。

（2）估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明。

（3）公示期滿后一估價機(jī)構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。

2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)確定。

3.拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響。（或按完全產(chǎn)權(quán)評估）

（二）答：

1.估價機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)：估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估結(jié)果提交法院，由法院將評估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人（或：①估價機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價結(jié)果；②估價機(jī)構(gòu)僅對委托人負(fù)責(zé)；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）。

2.拍賣保留價由法院確定，應(yīng)以評估價格為基礎(chǔ)確定。

3.應(yīng)注意以下費(fèi)用：

（1）拍賣機(jī)構(gòu)傭金；

（2）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金；

（3）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)；

（4）估價機(jī)構(gòu)的評估費(fèi)用；

（三）答

1.錯誤

（1）由于三個交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；

（2）未說明三個交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；

（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；

（4）不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應(yīng)采用三個可比實(shí)例的平均值作為估價對象的年凈收益）

2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

二、單項(xiàng)選擇題

（一）1.A

2.D（關(guān)于凈收益的，D為利潤總額、折舊和財務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤）

3.C

4.D（關(guān)于保險評估3500萬元的，D為保險金額不能超過3500萬元）

（二）5.B（關(guān)于小區(qū)減值的，B為綠地率減少）

6.D（關(guān)于小區(qū)增值的，D為交通條件改善）

7.C（關(guān)于小區(qū)估價的，C為改變前后分別估價，求差額）

（三）8.B（關(guān)于出幾個報告的，B為出兩份報告）

9.A（關(guān)于甲乙廠區(qū)估價的，A為甲乙廠區(qū)的房產(chǎn)和土地都要估價）

10.B（關(guān)于乙廠區(qū)土地估價的，B為市場價格扣減土地出讓金）

三、指錯題

1.結(jié)果報告缺估價原則；

2.結(jié)果報告中缺少估價方法定義；

3.技術(shù)報告缺市場背景分析；

4.假設(shè)開發(fā)法公式錯，未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤和購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅1

5.市場法中個別因素修正錯誤，修正系數(shù)取值與個別因素描述不一致；

6.可比實(shí)例B、C與估價對象的土地等級不同，未作修正（應(yīng)加以修正）；

7.開發(fā)完成后總價計算有錯誤，未分析或說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計入總面積；或地下室面積不能對外銷售，未說明可比實(shí)例是否也是一樣；

8.續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)900元/m2，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明（或續(xù)建取值900元/m2缺少具體說明）；

9.假設(shè)開發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)；

10.假設(shè)開發(fā)法中未扣減利息；

11.假設(shè)開發(fā)法計算開發(fā)利潤的直接成本利潤率不應(yīng)采用××置業(yè)公司的；

12.假設(shè)開發(fā)法計算開發(fā)利潤計算錯誤，未計算購買估價對象的投資利潤；

13.成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計算有誤，建筑面積取值不對；

14.成本法中管理費(fèi)用計算基數(shù)錯，其中未計土地取得成本；

15.成本法中投資利息計算基數(shù)錯，其中未計土地取得成本；

16.成本法中投資利息的計息周期不應(yīng)該是整個項(xiàng)目開發(fā)周期；

17.成本法中應(yīng)該考慮銷售稅費(fèi)；

18.成本法中開發(fā)利潤的計算基數(shù)錯，其中未計土地成本；

19.估價結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分；

20.估價結(jié)果缺少單價。

四、改錯題

1.有效毛收入的計算不應(yīng)包括物業(yè)費(fèi)

22000×50×12×（1-10％）=11880000元

2.管理用房未出租不應(yīng)算空置

年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

3.遺漏房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元

年費(fèi)用合計：

4項(xiàng)：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

年凈收益=11880000-3507274=8372726元

4.估價結(jié)果中計算收益年限取值錯誤，應(yīng)為45年。