2005年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》參考答案

一、單項選擇題

1．B　2．D　3．C　4．D　5．C　6．B　7．D　8．C　9．A 　10．A

11．B　12．A　13．A　14．B　15．B　16．B　17．C　18．C　19．B　20．B

21．D　22．A　23．D　24．A　25．C　26．C　27．C 28．B　29．B　30．C

31．D　32．A　33．C　34．D　35．A

二、多項選擇題

1．CE　2．BCE　3．CDE　4．ACDE　5．AC　6．BCDE　7．BCE　8．ABD

9．CD　10．BCE　11．CE　12．ACD　13．ABDE　14．AE　15．ABE

三、判斷題

1．×　2．×　3．×　4．×　5．×　6．×　7．√　8．× ．9．√

10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．×

四、計算題

1．解答：

（1）項目建成后的價值：

寫字樓開發(fā)完成后的價值：V_寫=8000×3／(1+10％)³=18031.56萬元

寫字樓的銷售稅費=18031.56×6％=1081.89萬元

商業(yè)部分開發(fā)完成后的價值：

（2）續(xù)建成本：

3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73萬元

裝修費為：2000×2/(1+10％)2.5=3152萬元

（3）每半年還款額：

（4）貸款余額：

（5）轉(zhuǎn)讓價：

(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386萬元

2．解答：

（1）土地價格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)³⁰)]/[1－1/(1+8％)⁴⁰]

=800×0.9006/0.9540=755.26萬元

（2）建筑物物質(zhì)折舊額計算：

1）門窗等損壞的修復(fù)費用=3萬元；

2）裝修的折舊費=82.5×1/5×4=66萬元；

3）其他設(shè)備的折舊費=250×1/15×9=150萬元。

4）長壽命項目的折舊費=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63萬元

（3）建筑物功能折舊額計算：

1）功能過剩所引起的折舊=800×12/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=9.05萬元

2）空調(diào)功能落后引起的折舊=130－80+10－30+8=38萬元

（4）建筑物經(jīng)濟折舊額=7/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=65.99萬元

（5）建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬元

（6）寫字樓估價結(jié)果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59萬元