2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題（4）

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1、房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的(　)。

A、政治風(fēng)險(xiǎn)

B、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

C、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

D、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

2、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的(　)。

A、政策風(fēng)險(xiǎn)

B、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

C、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

D、收益風(fēng)險(xiǎn)

3、對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這反映了房地產(chǎn)投資面臨(　)。

A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

C、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D、比較風(fēng)險(xiǎn)

4、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是(　)。

A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

D、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

5、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)屬于(　)。

A、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

B、投資風(fēng)險(xiǎn)

C、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

D、周期風(fēng)險(xiǎn)

6、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇(　)。

A、進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資

B、尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資

C、機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資

D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

7、某項(xiàng)置業(yè)投資的年限是10年，那么對(duì)10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多，這反映的是(　)風(fēng)險(xiǎn)。

A、通貨膨脹

B、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C、時(shí)間

D、持有期

8、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結(jié)果。

A、風(fēng)險(xiǎn)投資

B、投資組合

C、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

D、占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)

9、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，這是通過(guò)投資項(xiàng)目的(　)組合來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

A、地理區(qū)域

B、時(shí)間分布

C、物業(yè)類型

D、收益形式

10、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為(　)。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

【答案與解析】

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)，具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大的特性，銷售過(guò)程復(fù)雜，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。參見教材P19。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。參見教材P21。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A是收入方面的;選項(xiàng)B是支出方面的;選項(xiàng)C是指收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值會(huì)隨著收益率的變化而變化。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響;而對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。參見教材P21。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P21。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P22。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定因素就越多。參見教材P22。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國(guó)內(nèi)地的投資不能超過(guò)其全部投資的10% ;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P24。

9、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國(guó)內(nèi)地的投資不能超過(guò)其全部投資的10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P24。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國(guó)為一年期存款利率，在國(guó)外一般指國(guó)債收益。參見教材P25。

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