2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題（2）

1、在房地產(chǎn)投資中，追求利益最大化是每一位投資者的共同目的，因此，收益最大是評(píng)判、選擇投資方案唯一的標(biāo)準(zhǔn)。(　)

2、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。(　)

3、以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)就越小。(　)

4、利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)值。(　)

5、對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租客承擔(dān)的情況下，不存在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。(　)

6、資本價(jià)值即使在收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化的情況下，也會(huì)隨著收益率的變化而變化。(　)

7、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響之一是使投資者盡可能減少甚至抵消風(fēng)險(xiǎn)。(　)

8、投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。(　)

9、投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法可以使投資組合變成毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。(　)

10、在房地產(chǎn)投資中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是居住用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象。(　)

【答案與解析】

1、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。在選擇投資機(jī)會(huì)時(shí)，如果其他條件都相同，投資者會(huì)選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。其中，風(fēng)險(xiǎn)就是一個(gè)重要因素。參見(jiàn)教材P16。

2、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。參見(jiàn)教材P18。

3、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。以固定資金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)就越大。參見(jiàn)教材P18。

4、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。參見(jiàn)教材P19。

5、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，即使對(duì)于剛建成的新的建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。參見(jiàn)教材P21。

6、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平。然而，即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。參見(jiàn)教材P22。

7、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的第二個(gè)影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P23。

8、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。參見(jiàn)教材P23。

9、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。從理論上說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)所組成。通過(guò)投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。參見(jiàn)教材P26。

10、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。在房地產(chǎn)投資中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象，這是因?yàn)榱闶凵虡I(yè)用房對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。參見(jiàn)教材P28。

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