2020房地產估價師《案例分析》精選題（二十四）

2017年3月15日，某房地產估價公司接受一在建寫字樓的價值評估工作。原開發(fā)商A公司因資金問題無能力完成后續(xù)開發(fā)工作，欲轉讓在建工程，甲注冊房地產價師經過現(xiàn)場踏勘，選用了假設開發(fā)法評估該在建工程，根據本項目估價的目的及估價對象的具體情況，本次估價采用了被迫轉讓前提。

根據A公司提供開發(fā)建設成本和未完成工作情況，甲估價師選用了成本法測算在建工程開發(fā)完成后的價值，并運用動態(tài)方法進行了折現(xiàn)，折現(xiàn)率取同一市場上相同或相似的房地產項目所要求的平均報酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費、銷售稅費、銷售費用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費。

問題：1.如何確定后續(xù)開發(fā)經營期?

2.在估價過程中，甲犯了哪些錯誤?

考點分析：假設開發(fā)法的價值形成過程。

【參考答案】

1.后續(xù)開發(fā)經營期，起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。根據開發(fā)企業(yè)開發(fā)經驗和社會平均值，預測后續(xù)建設期，但銷售期通常難以準確預測。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經營期。

2.估價師主要錯誤有：

(1)估價前提錯誤，應是自愿轉讓前提。

(2)動態(tài)分析不應扣減投資利息和投資利潤，因為折現(xiàn)率已經包含這兩項。

(3)開發(fā)完成后價值用成本法錯誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現(xiàn)率取平均報酬率錯誤，應是平均收益率。

《房地產估價理論與方法》教材341、347～351頁。

試題總結：假設開發(fā)法很少在指錯題中出現(xiàn)，所以更多出現(xiàn)在問答題和單選題中，注意估價前提、方法選擇、參數(shù)選取注意事項、操作步驟。

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