2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習題(二十四)

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1.受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是(　)。

A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少

B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加

C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變

D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)均衡價格。房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時，如下圖所示，將導致均衡價格減少、均衡數(shù)量增加。參見教材P118。

2、下列關于替代原則，表述錯誤的是(　)。

A、替代原則會用于比較法、收益法，成本法等估價方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價值時點原則來求取的

C、房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格

D、替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項B錯誤，整個比較法可以說是以替代原理為基礎的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P164～166。

3.下列房地產(chǎn)因素中，不屬于土地實物因素的是(　)。

A.土地面積

B.土地容積率

C.土地開發(fā)程度

D.土地形狀

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。土地實物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、土地開發(fā)程度，選項B屬于權(quán)益因素。參見教材P123。

4、均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

4.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了(　)對地價的影響。

A.土地面積

B.地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃后，利用價值提高，地價隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。參見教材P123。

5.最科學的評價房地產(chǎn)交通便捷程度的距離是(　)。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟距離把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，是一種更加科學但較為復雜的距離。參見教材P132。

6、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝修改造

C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D、新建較高標準的辦公樓

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理;排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元)，說明不可行、不經(jīng)濟、不合理，排除c;(3)將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓的價值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元)，不經(jīng)濟、不可行、不合理，排除d。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益-成本，大于0，才是可行的。參見教材p169。< p="">

7下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是(　)。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫字樓

D.工業(yè)用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。參見教材P133。

8、某宗房地產(chǎn)通過計算：現(xiàn)狀價值>新建房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤，則應以(　)進行估價。

A、維持現(xiàn)狀前提

B、裝修改造前提

C、轉(zhuǎn)換用途前提

D、重新利用前提

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應維持現(xiàn)狀的財務上可行的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值≥(新房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)狀房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤)。參見教材P170。

9、房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估時，為同一估價目的，對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估時，應采用相同的估價方法，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價時應遵循(　)原則。

A、一致性

B、一貫性

C、謹慎

D、替代

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。也就是現(xiàn)在與過去所采用的估價方法或?qū)Υ绞綉嗤?，不得隨意變更。例如，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估應遵循一貫性原則，即為同一估價目的，對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估時，應采用相同的估價方法。參見教材P172。

10某宗房地產(chǎn)通過計算：新用途的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應得利潤>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值時，應以(　)為前提進行估價。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進行估價?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應改變用途的財務上可行的條件是：(新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應得利潤)>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值。參見教材P170。

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