2020房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)專項(xiàng)題：房地產(chǎn)估價(jià)原則

單項(xiàng)選擇題

1.下列做法中，體現(xiàn)一貫性原則的是(　)。

A.為同一估價(jià)目的，同一房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格或價(jià)值評(píng)估

B.為同一估價(jià)目的，不同房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格或價(jià)值評(píng)估

C.為征收持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅服務(wù)的估價(jià)

D.資產(chǎn)置換雙方同類房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是一貫性原則和一致性原則。一貫性原則是指為同一估價(jià)目的，在不同時(shí)間對(duì)同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。選項(xiàng)BCD均為遵循一致性原則。參見教材P172。

2.下列做法中，體現(xiàn)一致性原則的是(　)。

A.為同一估價(jià)目的，同一房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格或價(jià)值評(píng)估

B.為同一估價(jià)目的，不同房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格或價(jià)值評(píng)估

C.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

D.為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是一貫性原則和一致性原則。一致性原則是指為同一估價(jià)目的，對(duì)同一或相關(guān)估價(jià)項(xiàng)目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。選項(xiàng)AD均為遵循一貫性原則。參見教材P172。

3.下列選項(xiàng)中，可以不遵循最高最佳利用原則的情況是(　)。

A.市場價(jià)值評(píng)估

B.現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估

C.抵押價(jià)值評(píng)估

D.開發(fā)價(jià)值評(píng)估

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的主要原則?，F(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估，是按估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間(通常為現(xiàn)在)的實(shí)際狀況而非最高最佳利用狀況進(jìn)行評(píng)估，因此不應(yīng)遵循最高最佳利用原則。參見教材P154。

4.可以設(shè)置抵押的房地產(chǎn)是(　)。

A.城鎮(zhèn)國有土地所有權(quán)

B.教學(xué)樓

C.依法被查封的商品房

D.共有產(chǎn)權(quán)的商鋪

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是合法原則。選項(xiàng)D只要共有產(chǎn)權(quán)人同意，就可以設(shè)置抵押。參見教材P159。

5.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)為(　)。

A.簽訂估價(jià)委托合同日

B.發(fā)放抵押貸款日

C.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。實(shí)務(wù)中，一般都是以實(shí)地查勘日作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。參見教材P162。

6.評(píng)估受賄房地產(chǎn)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)為(　)。

A.產(chǎn)權(quán)登記日

B.受賄日

C.案發(fā)日

D.委托日

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估受賄房地產(chǎn)的價(jià)值，從理論上講，科學(xué)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價(jià)之日，相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)狀況(但應(yīng)注意期房與現(xiàn)房的不同)。參見教材P163。

7.某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全焚毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)。

A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。房屋已經(jīng)焚毀，所以需要評(píng)估房屋過去未焚毀時(shí)的狀態(tài)下，在目前市場狀態(tài)下的價(jià)值(損失額，也是理賠金額)。參見教材P162。

8.下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象為過去狀況的是(　)。

A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)

B.因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C.因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)

D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)A價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象都是過去;選項(xiàng)B價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去;選項(xiàng)C價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象都是現(xiàn)在;選項(xiàng)D價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，但是估價(jià)對(duì)象為期房，為未來的狀況。參見教材P162～163。

9.預(yù)測性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是(　)。

A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價(jià)對(duì)象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。預(yù)測性房地產(chǎn)估價(jià)，估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)將來時(shí)的狀況。最常見的預(yù)測性估價(jià)，是假設(shè)開發(fā)法，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。參見教材P162，表4-1，以及教材P164。

10.在評(píng)估期房價(jià)格時(shí)，(　)。

A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)

B.估價(jià)對(duì)象狀況為價(jià)值時(shí)點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

C.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)(未來)的狀態(tài)

D.估價(jià)對(duì)象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為價(jià)值時(shí)點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況的估價(jià)。此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。參見教材P162～163。

11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提，對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的(　)。

A.技術(shù)上的可能

B.經(jīng)濟(jì)上的可行

C.價(jià)值最大化

D.法律上許可

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，未經(jīng)管理部門批準(zhǔn)，屬于不合法的利用行為。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

12.以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳利用，體現(xiàn)的原理是(　)。

A.替代原理

B.適合原理

C.均衡原理

D.收益遞增遞減原理

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。均衡原理指各內(nèi)部要素的搭配是否合理，如土地和建筑物。內(nèi)部要素叫均衡，內(nèi)外組合叫適合。參見教材P169。

13.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于(　)。

A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。土地上有一陳舊過時(shí)、需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆遷費(fèi)用。關(guān)于容積率和土地使用期限的信息，題干未給出。甲乙地塊基本情況都類似，所以其土地價(jià)值應(yīng)該也差不多。參見教材P168～169。

14.最高最佳利用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是(　)。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.適合原理

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。題中選項(xiàng)A收益遞增遞減原理幫助確定最佳規(guī)模和最佳集約度;選項(xiàng)B均衡原理也是幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模;選項(xiàng)D適合原理幫助確定是否與外部環(huán)境協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途;選項(xiàng)C替代原理是比較法的理論依據(jù)。參見教材P167～169。

15.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(　)，應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)利用中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖采用最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。參見教材P166。

16.某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A.維持現(xiàn)狀

B.重新裝修

C.改變用途

D.重新開發(fā)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。(1)現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值=5000萬元;(2)重新裝修價(jià)值=6500/(1+10%)-800/(1+10%)0.5-500=4646萬元(裝修方案被否決);(3)改變用途價(jià)值=8000/(1+10%)-2160/(1+10%)0.5-500=4713萬元(改變用途方案被否決)。沒有給出重新開發(fā)的信息，所以維持現(xiàn)狀價(jià)值是最高的。參見教材P170。

17.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

A.較高

B.較低

C.平均

D.居中

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。參見教材P171。

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