2020房估《經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)練習(xí)題:房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和指標(biāo)
2020房估《經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)練習(xí)題:房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和指標(biāo)
【典型例題】隨著房地產(chǎn)企業(yè)小型化、專業(yè)化的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的寡頭壟斷問(wèn)題開(kāi)始受到社會(huì)關(guān)注。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。隨著企業(yè)大型化發(fā)展趨勢(shì),出現(xiàn)了寡頭壟斷趁勢(shì)。參見(jiàn)教材P37。
【2017年真題】房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu):如直接投資與間接投資、開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資、個(gè)人投資與機(jī)構(gòu)投資、境內(nèi)投資與境外投資等。參見(jiàn)教材P37。
【2015年真題】對(duì)某一房產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的( )。
A.總量結(jié)構(gòu)分析 B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析 D.投資結(jié)構(gòu)分析
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu):考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系,分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。參見(jiàn)教材P37。
【2017年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中,屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給指標(biāo)的是( )。
A.房地產(chǎn)租金
B.房地產(chǎn)實(shí)際出租量
C.出租房屋空置率
D.房?jī)r(jià)租金比
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)租金、出租量屬于市場(chǎng)交易指標(biāo),房?jī)r(jià)租金比屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo),空置率屬于供給指標(biāo)。參見(jiàn)教材P40。
【2015年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中,屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是( )。
A.空置率 B.竣工房屋價(jià)值
C.房屋施工面積 D.吸納率
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。參見(jiàn)教材P42。
【2015年真題】關(guān)于房屋存量的說(shuō)法,正確的有( )。
A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)
B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)
C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)
D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量
E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量
『正確答案』BCE
『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤,存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo);選項(xiàng)D錯(cuò)誤,報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期竣工量-報(bào)告期滅失量。參見(jiàn)教材P40。
【2017年真題】空置率是指報(bào)告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑面積的比值。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)??罩寐适侵笀?bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。參見(jiàn)教材P40。
【典型例題】2014年末,某市住房總量為5000萬(wàn)m2,其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)m2,商品住房3750萬(wàn)m2,同期住房空置量為750萬(wàn)m2,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬(wàn)m2,商品住房空置時(shí)為450萬(wàn)m2,則該市2014年末的商品住房空置率是( )。
A.9% B.12%
C.15% D.20%
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)??罩寐?空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。參見(jiàn)教材P40。
【典型例題】關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法,正確的是( )。
A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積
B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積
C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積
D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開(kāi)工后又停建、緩建的房屋建筑面積
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。參見(jiàn)教材P40。
【典型例題】某城市2014年商品住房施工面積為1000萬(wàn)平方米,其中從2013年跨入2014年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)平方米,恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)平方米。該城市2014年商品住房新開(kāi)工面積是( )萬(wàn)平方米。
A.500 B.700
C.800 D.1000
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。房屋新開(kāi)工面積,指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積,不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬(wàn)平方米)。參見(jiàn)教材P40。
【2017年真題】某市2016年商品住宅新開(kāi)工面積為600萬(wàn)平方米,竣工面積為400萬(wàn)平方米,2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬(wàn)平方米,該市商品住宅的平均建設(shè)周期為( )年。
A.0.5 B.1.0
C.1.5 D.2.0
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=(600+200)/400=2。參見(jiàn)教材P41。
【2016年真題】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中,應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有( )。
A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資
B.土地購(gòu)置費(fèi)用
C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資
E.廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用
『正確答案』AD
『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)??⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用,購(gòu)置土地的費(fèi)用,征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。參見(jiàn)教材P41。
【2015年真題】某市2013年辦公樓施工面積為300萬(wàn)平方米,竣工面積為120萬(wàn)平方米;2014年辦公樓新開(kāi)工面積為500萬(wàn)平方米,竣工面積為280萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素,則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為( )年。
A.1.70 B.1.79
C.2.43 D.2.86
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上,平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=(300-120+500)/280=2.43。參見(jiàn)教材P41。
【典型例題】我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo),是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購(gòu)房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。我國(guó)統(tǒng)計(jì)中以簽訂合同為準(zhǔn),包括現(xiàn)房和期房?jī)蓚€(gè)部分,不考慮是否竣工,是否交付使用。參見(jiàn)教材P42。
【典型例題】2017年,某市可供租售房屋面積3000萬(wàn)平方米,其中可供銷售的住宅面積為1800萬(wàn)平方米,可供出租的住宅面積為450萬(wàn)平方米;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)平方米,其中銷售的住宅面積為1680萬(wàn)平方米,出租住宅面積為320萬(wàn)平方米。該市2017年住宅市場(chǎng)吸納率為( )。
A.71.11% B.88.89%
C.91.67% D.93.33%
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。2017年住宅市場(chǎng)吸納率=2017年住宅吸納量/2017年住宅可供租售量=(2017年住宅銷售量+2017年住宅出租量)/(2017年可供銷售的住宅+2017年可供出租的住宅)=(1680+320)/(1800+450)=88.89%。參見(jiàn)教材P43。
【典型例題】關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是( )。
A.吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間
B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間
C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中,吸納周期又稱為銷售周期
D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算,同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間,在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng),吸納周期又稱為銷售周期。參見(jiàn)教材P43。
【2017年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元,其中自有資金為4000萬(wàn)元,通過(guò)發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元,其余為銀行貸款,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資杠桿率為( )。
A.0.40
B.0.60
C.2.50
D.5.00
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開(kāi)發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率,開(kāi)發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.50。參見(jiàn)教材P43。
【2016年真題】下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中,反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是( )。
A.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)
B.土地轉(zhuǎn)化率
C.住房可支付性指數(shù)
D.住房市場(chǎng)指數(shù)
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù),是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例,反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。參見(jiàn)教材P43。
【典型例題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中,屬于考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其價(jià)值的是( )。
A.住房可支付性指數(shù)
B.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)
C.房?jī)r(jià)租金比
D.量?jī)r(jià)彈性
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。選項(xiàng)A住房可支付性指數(shù),是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力;選項(xiàng)B住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù),是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度,對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出的判斷,反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;選項(xiàng)C房?jī)r(jià)租金比,是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值,用來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值;選項(xiàng)D量?jī)r(jià)彈性,是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系,可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。參見(jiàn)教材P43~44。
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