2019年房地產(chǎn)估價師案例分析日常練習(xí)題(2)

簡答題

1 、簡述商品房估價的技術(shù)路線?

2 、商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點?

3 、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為540 萬元、560 萬元和 0 650 萬元;依據(jù)最高最佳利用原則選取了 0 650 萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。這樣的做法有哪些錯誤?

4 、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一棟于 5 5 年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同。請分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

5 、簡述商業(yè)運營型商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線。

答案

簡答題

1、

【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用比較法進(jìn)行估價。(1)單套商品房的估價技術(shù)路線比較筒單，可直接通過對交易實例的修正測算出待估對象的價格;(2)整幢或數(shù)幢商品房估價時，其估價技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實例，利用比較法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。參見教材 P87。

2、

【正確答案】 本題主要考查的是商業(yè)房地產(chǎn)特點。商業(yè)房地產(chǎn)的特點主要包括：收益性;經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣;出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜;裝修高檔且復(fù)雜;垂直空間價值衰減性明顯。參見教材 P103。

3、

【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。錯誤如下：

(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例;

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

(4)不應(yīng)選用 650 萬元作為估價對象的年凈收益。參見教材 P107。

4、

【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。估價師收益法中所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均凈利潤不同的原因主要有：(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同;(2)收益指房地產(chǎn)的凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分;(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。參見教材 P107。

5、

【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)掛機的技術(shù)路線及難點處理。商業(yè)運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法估價，在估價時可基于營業(yè)收入、營業(yè)費用測算凈收益，即凈收益為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。在實際操作中，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比案例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。參見教材 P109。

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