2019年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法備考習(xí)題(5)

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多項選擇題

1、下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有( )。

A、征收補償估價

B、在建工程估價

C、出讓地塊估價

D、改變用途房地產(chǎn)估價

E、房屋抵押估價

2、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的是( )。

A、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法

B、運用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

C、假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D、假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

E、假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法

3、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。

A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B、將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

E、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

4、運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體方法有( )。

A、靜態(tài)分析法

B、動態(tài)分析法

C、成本法

D、比較法

E、總和法

5、動態(tài)分析法具體需要做到下列( )，才能保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確

B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確

C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確

D、銷售期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

E、運營期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

6、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期的描述正確的是( )。

A、建設(shè)期又可分為前期和建造期

B、在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊

C、在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊

D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E、運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

7、房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期可分為( )。

A、前期

B、建設(shè)期

C、經(jīng)營期

D、銷售期

E、預(yù)售期

8、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在 9 2009 年 年 0 10 月 月 8 18 日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后 2 2 年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需 6 6 個月;建成前半年開始銷售，銷售期為 1 1 年。下列選項中，正確的是( )。

A、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為 2009 年 10 月 18 日

B、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為 2010 年 4 月 18 日

C、開發(fā)經(jīng)營期為 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日

D、建設(shè)期為 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日

E、銷售期為 2011 年 4 月 18 日至 2012 年 4 月 18 日

判斷題

9、每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。( )

對

錯

10、一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件六部分組成。( )

對

錯【答案解析請翻頁查看】

多項選擇題

1、【答案】BCD

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法的適用對象就是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見教材 P320。

2、【答案】ABDE

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。所以 C 選項錯誤。參見教材 P321。

3、【答案】CE

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：(1)是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，(2)是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確地預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。參見教材 P322。

4、【答案】AB

【解析】本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體有動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。參見教材 P323。

5、【答案】ABC

【解析】本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到 3 點：(1)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確;(2)各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確;(3)各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確。參見教材 P324。

6、【答案】ACDE

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷售期有重疊。參見教材P330。

7、【答案】BC

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。參見教材P330。

8、【答案】ADE

【解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時間，為 2009 年 10 月 18 日;開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2009 年 10 月 18 日到2012 年 4 月 18 日;建設(shè)期為資金正式投入始到項目建成投產(chǎn)止所需要的時間，是 2009 年 10 月 18日到 2011 年 10 月 18 日;銷售期為 2011 年 4 月 18 日到 2012 年 4 月 18 日。參見教材 P332。

9、【答案】對

【解析】本題考查的是選用估價方法進行測算。每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。參見教材 P409。

10、【答案】錯

【解析】本題考查的是估價報告的組成。缺乏致委托人函及估價的假設(shè)和限制條件這兩部分。參見教材 P411。

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