2019房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理備考預(yù)習(xí)題(5)

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判斷題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的重要條件之一。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類。開(kāi)發(fā)商是否可以獲得抵押貸款承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的重要條件之一。參見(jiàn)教材 P302。

2、金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。規(guī)定權(quán)益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材 P303。

3、按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財(cái)政性資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。( )

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。實(shí)際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔(dān)保在法律上沒(méi)有效力。參見(jiàn)教材 P305。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來(lái)自于稅后盈利的分配，也就是股利。參見(jiàn)教材 P289。

5、由于 REITs 投資物業(yè)的類型多種多樣，所以 REITs 投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響。( )

『正確答案』×『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理。利率的變化會(huì)給信托的實(shí)際收益帶來(lái)?yè)p失，特別是抵押債權(quán)型，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)主要是由一些長(zhǎng)期固定利率的抵押貸款組成。一般對(duì)于一些短期貸款來(lái)說(shuō)，利率風(fēng)險(xiǎn)非常小。參見(jiàn)教材 P324。

6、無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。( )

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資需要承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的收益報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。參見(jiàn)教材 P289。

7、個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。( )

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款的種類。等額還本付息，還款總數(shù)是相等的，但是本金和利息各期所占比例不同，利息比例越來(lái)越小，本金所占比例越來(lái)越大。參見(jiàn)教材 P309。

8、我國(guó)城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中的土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但一般用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押。參見(jiàn)教材 P305。

9、債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。( )

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P285。

10、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。( )

『正確答案』√

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