2019年房地產估價師案例分析預習題(1)

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1、居住房地產的特點之一是不同類型住房價格內涵差異明顯，下列關于不同住房權屬性質的表述中，錯誤的是( )。

A、商品房具有完全產權，擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權

B、房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物的所有權，不擁有或部分擁有土地使用權

C、房改房、經(jīng)濟適用住房的土地使用權只能是劃撥的

D、廉租住房只擁有建筑物的使用權

2、影響居住房地產價格的區(qū)位因素是( )。

A、交通條件

B、裝飾裝修

C、土地所有權狀況

D、地質條件

3、房地產估價方法中，主要用于出租型公寓等居住房地產，在居住房地產估價中應用較少的是( )。

A、收益法

B、比較法

C、假設開發(fā)法

D、成本法

4、商品結構以企業(yè)品牌為主，這是( )業(yè)態(tài)結構特點。

A、家居中心

B、專賣店

C、超級市場

D、便利店

5、下列各項中，屬于商業(yè)房地產中便利店業(yè)態(tài)結構特點的是( )。

A、目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人

B、目標顧客以居民為主

C、目標顧客主要為居民、單身者、年輕人，商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格

D、目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求

6、商業(yè)房地產的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以( )是商業(yè)房地產估價最為常用的方法之一。

A、比較法

B、成本法

C、假設開發(fā)法

D、收益法

7、關于不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產估價的技術路線及難點的處理，下列說法錯誤的是( )。

A、商業(yè)房地產根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運營型兩類

B、出租型商業(yè)房地產主要采用收益法和比較法進行估價

C、租金收益的測算不必區(qū)分是否存在租約限制

D、對估價對象及交易案例的現(xiàn)場查勘非常重要

8、影響商務辦公房地產價格的主要區(qū)位狀況不包括( )。

A、集聚程度

B、交通條件

C、樓層

D、物業(yè)服務水平

9、下列關于工業(yè)房地產及其估價特點的說法中，錯誤的是( )。

A、非標準廠房多，建筑工程造價相差大

B、不必區(qū)分設備和建筑物的造價

C、涉及的行業(yè)多

D、廠房使用壽命受腐蝕性影響大

10、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產，建成于2010年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2014年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。則對該宗工業(yè)房地產進行實物狀況分析時，一般不重點分析的因素是( )。

A、用地面積與形狀

B、設備設施和用具

C、地質和水文條件

D、房地產用途【答案解析請翻頁查看】

1、【答案】C

【解析】本題考查的是居住房地產及其特點。選項C錯誤，房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物的所有權，不擁有或部分擁有土地使用權，其土地使用權既有劃撥的，也有出讓的。參見教材P84。

2、【答案】A

【解析】本題考查的是影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況。影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況有：位置、交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環(huán)境質量。參見教材P84。

3、【答案】A

【解析】本題考查的是居住房地產估價的常用方法。采用收益法對居住房地產估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產。參見教材P86。

4、【答案】B

【解析】本題考查的是商業(yè)房地產及其種類。專賣店業(yè)態(tài)結構特點：采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營;商品結構以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質優(yōu)、高毛利;注重品牌聲譽、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務;選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內;商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定;目標顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。參見教材P102。

5、【答案】C

【解析】本題考查的是商業(yè)房地產及其種類。選項A為百貨店業(yè)態(tài)結構特點;選項B為超級市場業(yè)態(tài)結構特點;選項D為專業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點。參見教材P102。

6、【答案】D

【解析】本題考查的是商業(yè)房地產估價的常用方法。商業(yè)房地產的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產估價最為常用的方法之一。參見教材P107。

7、【答案】C

【解析】本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。選項B錯誤，租金收益的測算要區(qū)分是否存在租約限制，有租約限制的，估價出租人權益價值時，已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金。參見教材P108。

8、【答案】D

【解析】本題考查的是影響商務辦公房地產價格的主要區(qū)位狀況。影響商務辦公房地產價格的主要區(qū)位狀況包括集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境和樓層。參見教材P123。

9、【答案】B

【解析】本題考查的是工業(yè)房地產及其估價特點。工業(yè)房地產及其估價特點主要有：(1)涉及的行業(yè)多;(2)非標準廠房多，建筑工程造價相差大;(3)要區(qū)分設備和建筑物的造價;(4)廠房使用壽命受腐蝕性影響大。參見教材P168。

10、【答案】B

【解析】本題考查的是影響工業(yè)房地產價格的主要因素。影響工業(yè)房地產價格的主要實物狀況包括用地面積與形狀、地質和水文條件、房地產用途。參見教材P169。

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