2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第九章

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第九章　假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其應(yīng)用

一、單項(xiàng)選擇題

1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的(　)的“倒算法”。

A、市場(chǎng)法

B、收益法

C、成本法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

2、某市區(qū)有一工業(yè)庫(kù)房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為百貨商店。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用(　)進(jìn)行估價(jià)。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在(　)的投資者的立場(chǎng)上。

A、特定

B、典型

C、單個(gè)

D、社會(huì)

4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：①計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值;②選擇估價(jià)前提;③估計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;⑤確定折現(xiàn)率或計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息和利潤(rùn);⑥預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;⑦預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑧選擇具體估價(jià)方法。以下排序正確的是(　)。

A、⑧②④③⑦⑥⑤①

B、⑧⑤③⑥⑦④①②

C、⑧④③⑥⑤⑦①②

D、⑧②⑤⑥④⑦③①

5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

6、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提不包括下列(　)。

A、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓 開(kāi)發(fā)

D、被迫開(kāi)發(fā)

7、下列對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

B、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

D、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

8、運(yùn)營(yíng)期是從未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋驗(yàn)收合格

B、房屋可使用

C、將其售出之日止

D、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束

9、在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)(　)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

A、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的

B、購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的

C、建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間

D、全部租售出去時(shí)的

10、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取

B、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算

C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值

D、在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

11、在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(　)。

A、未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C、銷(xiāo)售稅費(fèi)

D、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用

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二、多項(xiàng)選擇題

1、下列估價(jià)中宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的有(　)。

A、征收補(bǔ)償估價(jià)

B、在建工程估價(jià)

C、出讓地塊估價(jià)

D、改變用途房地產(chǎn)估價(jià)

E、房屋抵押估價(jià)

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供(　)。

A、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

B、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的平均價(jià)格

C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)

E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用

3、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　)。

A、房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力

B、將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式

D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

E、正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

4、下列關(guān)于動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述正確的是(　)。

A、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值

B、凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

C、在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)

D、動(dòng)態(tài)分析法中折現(xiàn)率既包含了安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分

E、動(dòng)態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生

5、動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

B、各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

C、各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

D、銷(xiāo)售期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

E、運(yùn)營(yíng)期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

6、下列關(guān)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的描述正確的是(　)。

A、建設(shè)期又可分為前期和建造期

B、在預(yù)售情形下，銷(xiāo)售期和建設(shè)期沒(méi)有重疊

C、在出租或營(yíng)業(yè)情形下，建造期和運(yùn)營(yíng)期沒(méi)有重疊

D、在有延遲銷(xiāo)售的情況下，銷(xiāo)售期與運(yùn)營(yíng)期有重疊

E、運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

7、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的是(　)。

A、利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日

B、利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日

C、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷(xiāo)售期為2011年4月18日至2012年4月18日

8、只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算的項(xiàng)目是(　)。

A、銷(xiāo)售費(fèi)用

B、投資利息

C、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

D、銷(xiāo)售稅費(fèi)

E、后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本

9、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的是(　)。

A、利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日

B、利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日

C、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷(xiāo)售期為2011年4月18日至2012年4月18日

四、簡(jiǎn)答題

1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的土地開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?ldquo;小塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本以及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開(kāi)發(fā)的年投資利潤(rùn)率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需要繳納的契稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。請(qǐng)采用靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。

答案部分見(jiàn)下一頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。參見(jiàn)教材P320。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。對(duì)重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，都適宜使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。參見(jiàn)教材P320。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P321。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：①選擇具體估價(jià)方法;②選擇估價(jià)前提;③選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;④測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;⑤測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;⑥測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑦確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn);⑧計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。參見(jiàn)教材P322。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬(wàn)。參見(jiàn)教材323。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提包括：業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提;自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提;被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。參見(jiàn)教材P324。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見(jiàn)教材P324。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。參見(jiàn)教材P330。

【該題針對(duì)“后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P332。

【該題針對(duì)“開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A只要可以預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的收益(如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn))，就可以收用益法求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;選項(xiàng)B動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中;選項(xiàng)C扣除項(xiàng)目實(shí)際上還沒(méi)發(fā)生，是未來(lái)要發(fā)生的;選項(xiàng)D在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而應(yīng)該結(jié)合未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨勢(shì)法。參見(jiàn)教材P332。

【該題針對(duì)“開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P331。

【該題針對(duì)“后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象就是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P320。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格;測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn);測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用。參見(jiàn)教材P321。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確地預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。參見(jiàn)教材P322。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動(dòng)態(tài)分析法需要準(zhǔn)確考慮各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生。參見(jiàn)教材P323。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到3點(diǎn)：①后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。參見(jiàn)教材P324。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷(xiāo)售期有重疊。參見(jiàn)教材P330。

【該題針對(duì)“后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。測(cè)算土地總價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為取得該開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間，為2009年10月18日;開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是從開(kāi)始取得用地到銷(xiāo)售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷(xiāo)售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見(jiàn)教材P332。

【該題針對(duì)“開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出。投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。參見(jiàn)教材P331。

【該題針對(duì)“后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用舉例。測(cè)算土地總價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為取得該開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間，為2009年10月18日;開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是從開(kāi)始取得用地到銷(xiāo)售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷(xiāo)售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見(jiàn)教材P336。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用舉例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

四、簡(jiǎn)答題

1、【正確答案】(1)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買(mǎi)該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。

(2)起始狀態(tài)。起點(diǎn)——荒地;終點(diǎn)——五通一平熟地

設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V：

開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)

取得該荒地的稅費(fèi)=V×4%=0.04V(億元)

土地開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)

投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

(注：理解計(jì)息期的取值，土地取得費(fèi)用和稅費(fèi)，一次性投入，因而計(jì)息期是3年，土地開(kāi)發(fā)成本和管理銷(xiāo)售費(fèi)用是均勻投入的，計(jì)息期取一半，1.5年)

轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576(億元)

(注：只計(jì)算賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi);)

土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

(注：題目給出的是投資利潤(rùn)率，所以利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不包括投資利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故：該成片荒地總價(jià)=1.641(億元)單價(jià)=164100000/2000000=82.05元/m2。

【答案解析】

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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