2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義：第二章第二節(jié)

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第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和指標(biāo)

1.房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系(四類)

【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)-壟斷競爭

總體：壟斷與競爭并存，以競爭為主。

2.房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關(guān)系(六大結(jié)構(gòu))

【重點(diǎn)難點(diǎn)】租買結(jié)構(gòu)的影響因素

租金和價格的關(guān)系

人們對所有權(quán)的偏好

可供出租數(shù)量

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

3.房地產(chǎn)市場細(xì)分(五種分類)

3.1 按地域范圍細(xì)分(區(qū)域性市場)

按城市劃分

按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分

按省或自治區(qū)劃分

按大片區(qū)進(jìn)行劃分

3.2 按房地產(chǎn)用途細(xì)分

居住物業(yè)市場

商業(yè)物業(yè)市場

工業(yè)物業(yè)市場

特殊物業(yè)市場

土地市場

不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。

3.3 按增量存量細(xì)分

3.4 按交易方式細(xì)分

【重點(diǎn)難點(diǎn)】新建和存量房地產(chǎn)交易子市場的組成的區(qū)別

3.5 按目標(biāo)市場細(xì)分

4.房地產(chǎn)市場指標(biāo)(四大類40小項(xiàng))

【出題方式】

區(qū)分具體指標(biāo)屬于哪一大類

重要指標(biāo)的含義

重要指標(biāo)的計(jì)算

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4.1 房地產(chǎn)供給指標(biāo)

【指標(biāo)一】新竣工量(竣工面積)

指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

【指標(biāo)二】滅失量

指房屋存量在報告期期末由于各種原因滅失掉的部分。

【指標(biāo)三】存量

·指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

·報告期存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量

【指標(biāo)四】空置量

·指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。

·包括以前年度竣工和報告期竣工的面積。

·不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積。

【指標(biāo)五】空置率

·指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

·空置率=空置房屋面積/同期房屋存量面積

【指標(biāo)六】可供租售量

·可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報告期新竣工量

·由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于該時點(diǎn)的可供租售量。

【指標(biāo)七】房屋施工面積

·指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

·房屋施工面積=報告期新開工面積+上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建在報告期恢復(fù)施工的面積

·報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中

【指標(biāo)八】房屋新開工面積

·報告期內(nèi)新開工面積

·不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在報告期恢復(fù)施工的面積

【指標(biāo)九】平均建設(shè)周期

·項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度

·平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積

【指標(biāo)八】竣工房屋價值

·在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值

·包括房屋的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修及水、電、衛(wèi)等附屬工程價值

·不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝;辦公和生活家具;土地相關(guān)費(fèi)用;城市建設(shè)配套投資

4.2 需求指標(biāo)

國內(nèi)生產(chǎn)總值

人口數(shù)量-戶籍人口、常住人口、現(xiàn)有人口

城市家庭人口規(guī)模

就業(yè)人員數(shù)量

就業(yè)分布

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

城市家庭可支配收入

城市家庭總支出

房屋空間使用數(shù)量

商品零售價格指數(shù)

城市居民消費(fèi)價格指數(shù)

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4.3 市場交易指標(biāo)

【指標(biāo)一】銷售量

報告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積

銷售量=現(xiàn)房銷售面積+期房銷售面積

【指標(biāo)二】出租量

報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積

【指標(biāo)三】吸納量

吸納量=銷售量+出租量

【指標(biāo)四】吸納率

吸納率=吸納量/可供租售量

【指標(biāo)五】吸納周期

指按報告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時間

吸納周期=1/吸納率

【指標(biāo)六】預(yù)售面積

指報告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積

【指標(biāo)七】房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)市場中價格水平的中位數(shù)或平均數(shù)

【指標(biāo)八】房地產(chǎn)租金

房地產(chǎn)市場中租金水平的中位數(shù)或平均數(shù)

【指標(biāo)九】房地產(chǎn)價格指數(shù)

反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)

包括房屋銷售價格指數(shù)、租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)

4.4 市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)

【指標(biāo)一】土地轉(zhuǎn)化率

·土地轉(zhuǎn)化率=當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積/當(dāng)期出讓土地規(guī)則建筑面積

·監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率

【指標(biāo)二】土地開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

·開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)=房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

·反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況

【指標(biāo)三】開發(fā)投資杠桿率

·開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本

·反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平，值越高，說明自有資金越少，風(fēng)險越大

【指標(biāo)四】住房可支付性指數(shù)(HAI)

■HAI=100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房;

■HAI>100，居民家庭能夠承受更高價格的住房，房價相對于收入來說低;

■HAI<100，居民家庭能夠承受更低價格的住房，房價相對于收入來說高了

【指標(biāo)五】住房價格合理性指數(shù)

從經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實(shí)際住房價格合理性做出判斷

【指標(biāo)六】房價租金比

房價租金比=房價/租金

考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值

【指標(biāo)七】量價彈性

·量價彈性=房地產(chǎn)價格變化率/房地產(chǎn)交易變化率

·判斷市場所處的景氣階段

【指標(biāo)八】個人住房抵押貸款還款收入比

·抵押貸款還款收入比=抵押貸款月還款額/月家庭收入

·反應(yīng)個人住房抵押貸款違約風(fēng)險水平

【指標(biāo)九】住房市場指數(shù)

反映開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)

根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月銷售量、對潛在購買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造

【指標(biāo)十】消費(fèi)者信心指數(shù)

消費(fèi)者近期的購房意愿

根據(jù)對消費(fèi)者未來6個月內(nèi)是否計(jì)劃買房的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造

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