2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義：第二章第三節(jié)

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第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能

1.房地產(chǎn)市場的特性(6特性)

1.1 市場供給的壟斷性

【典型例題】土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場供給的壟斷性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。參見教材P43。

1.2 市場需求的廣泛性和多樣性

■需求者購置房地產(chǎn)時有不同的目的和設(shè)想，可以自用也可以投資，因而需求具有多樣性。

1.3 市場交易的復(fù)雜性

■房地產(chǎn)具有不可移動性，所以交易的是產(chǎn)權(quán);

■房地產(chǎn)交易需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴密的法律程序;

■交易市場信息缺乏，需要專業(yè)人員的服務(wù)。

1.4 房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān)

■房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房價的60%-70%;

■由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經(jīng)濟社會不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格的長期趨是總體向上發(fā)展的;

■但現(xiàn)實價格也會受經(jīng)濟周期、市場預(yù)期、社會經(jīng)濟政治事件及交易個體個別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動。

1.5 存在廣泛的經(jīng)濟外部性

【2014年真題】商品住房價格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險增加，進而影響整體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產(chǎn)市場具有

(　)的特性。

A.信息不對稱性

B.交易復(fù)雜性

C.供給壟斷性

D.經(jīng)濟外部性

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是存在廣泛的經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)市場的外部性問題非常突出。房地產(chǎn)市場的外部性是指，外部的因素會影響房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場也會影響其它方面。價格迅速上升，會導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住宅問題，也會導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險增加，甚至引發(fā)金融危機，進而影響整體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負外部性。參見教材P44。

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1.6 市場信息的不對稱性

■ 概念

·指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不對稱的。

■ 一般情況

·房地產(chǎn)市場中，賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害(買的不如賣的精)。

■解決信息不對稱的途徑

·發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù)-提高專業(yè)水平;

·政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作-提高信息透明度

【2013年真題】—般來說，在增量房市場上，賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場信息的不對稱性。由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠遠高于買方。參見教材P44。

2.房地產(chǎn)市場的功能(五方面)

■配置存量房地產(chǎn)資源和利益

■顯示房地產(chǎn)市場需求變化(價格與需求成反比)

■指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化(價格與供給成正比)

■指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃

■引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

【記憶要訣】

配置資源，反應(yīng)需求，指導(dǎo)供給，指導(dǎo)管理，引導(dǎo)需求

【重點難點】引起需求增加或減少的原因

■未來預(yù)期收益變化

■政府稅收政策的影響

■收入水平變化或消費品味變化

■原用于其他方面資金的介入

■土地供給的變化

【重點難點】供給如何適應(yīng)需求(兩種方法)

■新建或改變用途

■可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化

·如房價高了，對租房的需求就大了

·如寫字樓價格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進行出租，租金上漲

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