2019房地產估價師《經營與管理》教材講義：第一章第三節(jié)

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第一章 房地產投資與投資風險

第三節(jié) 房地產投資的風險

一、房地產投資風險的概念

(一)風險的定義

風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。

標準差是用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。(重要考點、難點)圖1-1所示的A、B、C三項投資，C的風險最大，B次之，A最小。

還可用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小(標準差系數)。例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準差為100萬元，標準差與期望值之比為10%;物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準差為200萬元，標準差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風險大于物業(yè)1的單位收益投資風險。

解讀：以物業(yè)1為準說明：E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(萬元)δ1=，。

當實際收益超出預期收益時，就稱投資獲取了風險收益;而實際收益低于預期收益時，就稱投資發(fā)生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。風險條件下決策時，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹法或決策表法，用最大期望收益作為決策準則。

【2012年試題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預期目標收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風險損失，該物業(yè)第1年的實際收益可能為( )萬元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

答案：ABC

見教材P17

【2009年試題】甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是( )。

A.甲物業(yè)投資風險大

B.乙物業(yè)投資風險大

C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同

D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小

答案：B

不確定性(不知道可能發(fā)生情況的概率)和風險(知道可能發(fā)生情況的概率)有顯著差別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法，即對未來持悲觀的看法，認為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對未來持樂觀的看法，認為未來會出現(xiàn)最好的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

(二)風險分析的目的

房地產投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產管理的復雜性四個方面。風險分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內個別項目產生影響、投資者可以控制的個別風險。

二、房地產投資的八種系統(tǒng)風險(重要考點)

系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，即無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。

【2007年試題】系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風險。( )

答案：× 見教材P17

(一)通貨膨脹風險

通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。如收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就會面臨著購買力風險。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險，以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。

由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，房地產投資者會通過適當調整(調高)其要求的最低收益率(名義收益率)來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接相加。(難點)

解讀：

1.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名>通貨膨脹率R通+實際收益率R實，簡單推導如下：由教材187例6-3的公式可知：1+R名=(1+R通)(1+R實)，整理后可得：R名=R通+R實+R通×R實，∵R通×R實>0，即：R名-(R通+R實)>0∴R名>R通+R實，證明完畢。

2.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名<通貨膨脹率R通+行業(yè)基準折現(xiàn)率ic。

由于房地產價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平，所以投資者能容忍較低投資收益率，投資者要求的最低收益率可以略低于通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率之和。

【2012年試題】下列房地產投資風險中，直接導致投資的實際收益率降低的系統(tǒng)風險是( )。

A.時間風險

B.比較風險

C.持有期風險

D.通貨膨脹風險

答案：D 見教材P18

(二)市場供求風險

市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。

(三)周期風險

周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。

(四)變現(xiàn)風險

變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。

(五)利率風險(難點)

利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。

解讀：利率與房地產價格總的來說是負相關：利率調升，房地產價格下降，在目前賣方市場下，利率調升增加開發(fā)成本，但開發(fā)商可以轉嫁給購房者從而推高房價;但利率調升會抑制需求，會導致房地產價格下降，綜合來看，利率調升對后者影響權重更大，建議結合理論教材第四章第五節(jié)有關利率的內容學習。

(六)政策風險

政府有關房地產投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現(xiàn)產生巨大影響，從而給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

解讀：產生政策風險的原因在于房地產投資具有易受政策影響的特性。

(七)政治風險

房地產的不可移動性，使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。是房地產投資中危害最大的一種風險。

(八)或然損失風險(“或然”即“偶然”，與“必然”相對)

或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。投資者可以將部分風險轉移給保險公司。

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【2007年試題】下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是( )。

A.比較風險

B.市場供求風險

C.未來運營費用風險

D.持有期風險

答案：B

解析：比較風險又稱機會成本風險，要記住各種風險不同的稱謂，如通貨膨脹風險又稱為購買力風險。

【2006年試題】提高貸款利率對房地產市場的影響主要有( )

A.導致房地產實際價值下降

B.導致房地產實際價值上升

C.加大投資者債務負擔

D.抑制房地產市場需求

E.增加房地產市場需求

答案：ACD

解析：從綜合效應看，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降，利率下降，房地產價格會上漲(理論教材146頁)

三、房地產投資的六種個別風險(考點)

(一)收益現(xiàn)金流風險

收益現(xiàn)金流風險是指房地產投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。是房地產投資風險的基本內涵和定義。

(二)未來運營費用風險

未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對房地產當前市場價值的影響。其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用(例如租金調整時可能會引起爭議而訴諸法律)。

(三)資本價值風險

資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。

(四)機會成本風險

機會成本風險又稱比較風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應的可能收益時，給投資者帶來的風險。

(五)時間風險

時間風險是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短等。

(六)持有期風險

持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。

解讀：持有期風險可以包含在時間風險中。

【2008年試題】下列房地產投資風險中，屬于房地產投資個別風險的是( )。

A.變現(xiàn)風險

B.時間風險

C.或然損失風險

D.通貨膨脹風險

答案：B

【2005年試題】房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。( )

答案：× 見教材P21

解析：錯在不全面，對時間風險定義的考查。

四、風險對房地產投資決策的影響

風險對房地產投資決策的第一個影響，是令投資者根據不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。

按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。收益型房地產投資以獲取穩(wěn)定的租金收益為目的，投資對象通常為進入穩(wěn)定期的優(yōu)質收益性物業(yè)。能承受中等風險及相應收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產投資，以同時獲得物業(yè)租金收益和物業(yè)增值收益，投資對象通常為尚未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的投資者，則選擇機會型房地產投資，房地產開發(fā)投資一般屬于機會型房地產投資。

風險對房地產投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險。投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者認識風險和管理風險的能力。

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