2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義：第一章第二節(jié)

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章教材講義匯總

第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，不同的房地產(chǎn)投資形式各有利弊。

房地產(chǎn)直接投資(考點)(資金所有者=資金使用者)

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計中，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。

房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

【2011年試題】房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的( )。

A.增量供給

B.存量供給

C.潛在供給

D.總量供給

答案：A 見教材P10

【2008年試題】房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資，它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。( )

答案：×

見教材P10

解析：屬于中短期投資。

【2007年試題】當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或( )時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

A.出售

B.抵押

C.轉(zhuǎn)讓

D.經(jīng)營

【答案】D

【解析】見教材P10

房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房、在建工程或純土地)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用(消費或經(jīng)營);二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

【2010年試題】相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有( )。

A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)

B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資

C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)

D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營

E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者

【答案】ACDE

【解析】見教材P10、11

二、房地產(chǎn)間接投資(考點)(資金所有者≠資金使用者)

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。

(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行(1PO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為，不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會，使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

(三)購買住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

【2005年試題】房地產(chǎn)間接投資的形式主要有( )。

A.投資房地產(chǎn)投資信托基金

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

E.購買土地進行開發(fā)

答案：ABC

【2009年試題】房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( )

答案：×

【解析】見教材P12。

解析：是個人投資者以及大型機構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章教材講義匯總

三、房地產(chǎn)投資的利弊

(一)房地產(chǎn)投資之利

1.相對較高的收益水平

房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率超過20%，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下，其權(quán)益投資收益率會更高。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，考慮到持有期內(nèi)的增值收益，每年實現(xiàn)10%～12%的權(quán)益收益率也比較容易做到。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。

2.易于獲得金融機構(gòu)的支持

由于可以將房地產(chǎn)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的支持，金融機構(gòu)可以提供的貸款價值比例也相當(dāng)高，一般可以達到70%～90%，而且常常還能為借款人提供利率方面的優(yōu)惠。

3.能抵消通貨膨脹的影響(考點、難點)

通貨膨脹是反映一個經(jīng)濟體總體價格上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹(Expected Inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。

由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)的使用價值不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

史家解讀：上述說法歸納為一點：存在通貨膨脹是房地產(chǎn)投資具有增值性的前提，但不是投資具有保值性的前提。而理論教材的說法是“通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲不是房地產(chǎn)的自然增值而是保值”(詳見理論教材66頁)，建議：考開發(fā)以本教材說法為準(zhǔn)，考理論以理論教材為準(zhǔn)。

從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。

房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于房地產(chǎn)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。

【2006年試題】房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。( )

答案：×

解析：可以抵消通貨膨脹的影響。見教材P14。

4.提高投資者的資信等級

擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。

(二)房地產(chǎn)投資之弊

除了變現(xiàn)性差以外，房地產(chǎn)投資的其他一些缺點包括：

1.投資數(shù)額巨大

2.投資回收期較長

3.需要專門的知識和經(jīng)驗

本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。

以上就是小編為大家整理的2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材講義：第一章第二節(jié)，備考過程中需要歷年真題及考試大綱，可點擊下方按鈕免費下載。