2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義：第一章第四節(jié)

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第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

第四節(jié)  風(fēng)險與投資組合

1.投資組合理論

【重點(diǎn)難點(diǎn)】通過投資組合理論，可將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險無法規(guī)避。

【2015年真題】為把兩個投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(　)。

A.負(fù)協(xié)方差

B.正協(xié)方差

C.正敏感度

D.負(fù)敏感度

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險降低到最低，前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。參見教材P24。

【2015年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是(　)。

A.持有期風(fēng)險

B.時間風(fēng)險

C.周期風(fēng)險

D.機(jī)會成本風(fēng)險

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉(zhuǎn)換為，哪些是系統(tǒng)風(fēng)險，哪些是個別風(fēng)險。通過投資組合理論，可將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險無法規(guī)避。參見教材P25。

【2014年真題】房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使(　)。

A.投資利潤最大

B.投資效率最高

C.投資成本最低

D.投資風(fēng)險最小

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。投資組合目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最小，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。參見教材P23。

【2012年真題】以開發(fā)居住物業(yè)見長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過投資項(xiàng)目的(　)組合來提高收益、降低風(fēng)險。

A.地理區(qū)域

B.時間分布

C.物業(yè)類型

D.收益形式

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降到最低限度。參見教材P23。

【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率

資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率)

無風(fēng)險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場的整體平均收益率時，市場風(fēng)險系數(shù)=1

【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率

【2014年真題】在資產(chǎn)預(yù)期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風(fēng)險因素有(　)。

A.通貨膨脹風(fēng)險

B.市場供求風(fēng)險

C.機(jī)會成本風(fēng)險

D.持有期風(fēng)險

E.利率風(fēng)險

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。βj是系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)，本題轉(zhuǎn)化為以下哪些屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險包括：通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險。參見教材P25。

【2013年真題】整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為0.4，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為0.9，寫字樓市場的預(yù)期收益率為(　)。

A.13.6%

B.14.0%

C.19.0%

D.23.6%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。寫字樓市場的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。參見教材P25。

2.資本資產(chǎn)定價模型

一個投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項(xiàng)目的收益率再加上投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)乘以該項(xiàng)目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險投資項(xiàng)目收益率之差。

折現(xiàn)率=資金的機(jī)會成本+適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)

【2014年真題】在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估價中，較理想的折現(xiàn)率是采用(　)。

A.銀行存款利率

B.銀行貸款利率

C.通貨膨脹率加銀行存款利率

D.資金的機(jī)會成本加風(fēng)險調(diào)整值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。參見教材P27。

【2012年真題】在資本資產(chǎn)定價模型中，βj是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險后得出的風(fēng)險系數(shù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)β。參見教材P25。

【典型例題】如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為(　)。

A.8%

B.4%

C.14%

D.12%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。

方法一：公式作法

折現(xiàn)率=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

方法二：帶有技術(shù)含量的排除法

該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險投資收益率，即大于10%，AB可立即排除。

參見教材P25。

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