2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》經(jīng)典試題(3)

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1.下列難以采用收益法估價的房地產(chǎn)有(　)。

A.學(xué)校

B.公園

C.政府大樓

D.商店

E.游樂場

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是收益法適用的估價對象。收益法一般不適用于行政大樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)估價。參見教材P215。

2.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于(　)。

A.未來凈收益的大小

B.未來凈收益的分類

C.已經(jīng)獲得凈收益的大小

D.目前總收益的大小

E.獲得凈收益期限的長短

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。參見教材P215。

3.收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有(　)。

A.抵押貸款還本付息額

B.房地產(chǎn)折舊額

C.重置提撥款

D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用

E.所得稅

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費用，屬于運營費用。參見教材P238。

4.某寫字樓的租金為每日每平方米 3 元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括()。

A.電費 　　　

B.物業(yè)管理費

C.水費 　　　

D.供暖費

E.房地產(chǎn)稅

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。電費和物業(yè)管理費，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔(dān)的費用。參見教材P240。

5.在求取凈收益時，運營費用包括(　)。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用和所得稅。參見教材P238。

6.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則(　)。

A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n，令A(yù)-(n-1)b=0,即 28-(n-1)×2=0，n=15。該房地產(chǎn)的收益價格=143.89

以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)=收益價格/年凈收益=143.89/28=5.14。

如果不記得公式，最簡單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的時候，沒有收益了，所以合理經(jīng)營年限就是15年。15年的收益價格=143.89。參見教材P224。

7.下列有關(guān)收益法測算的描述，正確的有(　)。

A.無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益

B.無形收益難以貨幣化，無法通過選取較低的報酬率予以考慮

C.實際收益是實際獲得的收益，它一般能直接用于估價

D.客觀收益是指在正常情況下所能獲得的收益

E.評估出租人權(quán)益價值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。選項B錯誤，無形收益難以貨幣化，但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮;選項C錯誤，實際收益一般不能直接用于估價。參見教材P242。

8.就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出(　)。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.最可能的估計值

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。預(yù)測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。如果是評估抵押價值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計;如果是評估抵押價值以外的其他價值，則應(yīng)該選擇最可能的估計值。題中選項CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的。參見教材P244。

9.下列有關(guān)報酬率的求取方法，描述正確的是(　)。

A.在V=A/Y的情況下，報酬率通過Y=A/V來求取，此為市場提取法

B.為了避免偶然性，市場提取法中應(yīng)盡量搜集較多的可比實例，求其凈收益與價格之比的平均數(shù)

C.累加法中，報酬率的求取要加上投資帶來的優(yōu)惠率

D.在收益法估價中，廣泛使用的是名義凈收益

E.市場提取法中，對求出的報酬率應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是報酬率的求取方法。選項C錯誤，在累加法中，報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率。參見教材P250。