2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試每日一練(2.28)

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1、(理論與方法)從估價(jià)角度出發(fā)，下列屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的是()。

A、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

B、房地產(chǎn)折舊額

C、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

D、房屋保險(xiǎn)費(fèi)用

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。從估價(jià)角度出發(fā)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。參見(jiàn)教材P253。

2、(經(jīng)營(yíng)與管理)()的分析與選擇主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)投資、合資、合作、委托開(kāi)發(fā)等進(jìn)行選擇。

A、融資方式與資金結(jié)構(gòu)

B、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式

C、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模

D、合作方式

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)投資、合資、合作(包括合建)、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。參見(jiàn)教材P257。

3、(制度與政策)物業(yè)管理的社會(huì)化有兩個(gè)基本含義，即()。

A、房地產(chǎn)施工企業(yè)要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找房地產(chǎn)施工企業(yè)

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)

D、物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

E、政府職能部門(mén)要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理的基本特征。物業(yè)管理的社會(huì)化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。參見(jiàn)教材P219。

4、(相關(guān)知識(shí))措施項(xiàng)目費(fèi)的內(nèi)容包括()。

A、安全文明施工費(fèi)

B、夜間施工增加費(fèi)

C、二次搬運(yùn)費(fèi)

D、冬雨季施工增加費(fèi)

E、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成。措施項(xiàng)目費(fèi)是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面的費(fèi)用，包括安全文明施工費(fèi)、夜間施工增加費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、冬雨季施工增加費(fèi)、已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、特殊地區(qū)施工增加費(fèi)、大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)以及腳手架工程費(fèi)等。選項(xiàng)E，屬于規(guī)費(fèi)。參見(jiàn)教材P138。