2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(11)

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多選題

1.下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有(　)。

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

B.學(xué)校

C.在建工程

D.古建筑

E.特殊廠房

【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。開(kāi)發(fā)用地有活躍的市場(chǎng)交易，其他4個(gè)沒(méi)有。參見(jiàn)教材P174。

2.下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價(jià)的有(　)。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

C.行政辦公樓

D.寫(xiě)字樓

E.在建工程

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難以取得可比實(shí)例;在建工程的施工進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用比較法了。參見(jiàn)教材P174。

3.在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的信息，一般包括下列(　)。

A.付款方式

B.融資條件

C.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

D.交易目的

E.業(yè)主資質(zhì)

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的信息，一般包括：交易對(duì)象基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、融資條件、交易目的。參見(jiàn)教材P177。

4.運(yùn)用比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件(　)。

A.使用性質(zhì)相同

B.區(qū)位相近

C.價(jià)格相同

D.交易日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近

E.權(quán)利性質(zhì)相同

【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。類似包括：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等相同或類似。參見(jiàn)教材P180。

5.與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的(　)等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價(jià)

E.外觀

【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，包括(1)與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近;(2)與估價(jià)對(duì)象的用途相同;(3)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同;(4)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng);(5)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng);(6)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見(jiàn)教材P180。

6.下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是(　)。

A.相鄰房地產(chǎn)合并交易

B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商

C.利害關(guān)系人之間的交易

D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)

E.在價(jià)格上漲時(shí)候的交易

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，足夠長(zhǎng)的磋商時(shí)間不會(huì)致使價(jià)格偏離;選項(xiàng) E 錯(cuò)誤，價(jià)格上漲是正常市場(chǎng)反映。參見(jiàn)教材P189。

7.比較法中房地產(chǎn)實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

E.裝飾裝修

【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P196。

8.對(duì)某房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整中，下列屬于實(shí)物狀況調(diào)整的有(　)。

A.樓層狀況調(diào)整

B.朝向狀況調(diào)整

C.裝飾裝修狀況調(diào)整

D.采光、通風(fēng)狀況調(diào)整

E.土地使用期限狀況調(diào)整

【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。選項(xiàng)AB屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容;選項(xiàng)E屬于權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P196。

9.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容?；A(chǔ)設(shè)施完備程度、臨街狀況是區(qū)位因素;可能容易混淆的是容積率這個(gè)選項(xiàng)，容積率是使用強(qiáng)度指標(biāo)，也屬于權(quán)利范疇。參見(jiàn)教材P196。

10.下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有(　)。

A.直接比較調(diào)整法

B.直觀比較法

C.總價(jià)調(diào)整法

D.成本調(diào)整法

E.百分比調(diào)整法

【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見(jiàn)教材P198。