2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(10)

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1.某房地產(chǎn)在2015年7月的價(jià)格為20000元/m2 ，現(xiàn)要調(diào)整為2015年11月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2015年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2015年11月的價(jià)格為(　) 元/m2 。

A.20000.00 　　

B.23902.77

C.24701.84 　　

D.28170.23

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整方法?？杀葘?shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=20000×101.1/100×109.3/100×104.7/100×103.3/100=23902.77(元/m2)。參見(jiàn)教材P193。

2.利用比較法計(jì)算估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)對(duì)象為2014年3月1日市場(chǎng)價(jià)格，選擇的可比實(shí)例成交日期為2013年6月1日，成交單價(jià)為10000元/m2。自2013年3月1日至2014年3月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)平均每月比上月上漲0.2%。估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的建筑面積誤差不考慮。該可比實(shí)例在估價(jià)狀態(tài)下的比較單價(jià)為(　)元/m2。

A.10161.12 　　

B.10181.45

C.10263.14　　

D.10304.23

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。10000×(1+0.2%)9=10181.45元/m2。參見(jiàn)教材P195。

3.在比較法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=97/102=0.95。還有一種分析方法：可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比1小，排除了CD，估價(jià)對(duì)象比可比實(shí)例差的會(huì)比較多，在不計(jì)算的情況下，我們可以推出A是正確的。這也是快速做選擇題的技巧。不計(jì)算，僅憑選項(xiàng)的大小，推出正確答案。參見(jiàn)教材P198。

4.某房地產(chǎn)2011年6月1日的市場(chǎng)價(jià)格為3800元/m2 ，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日，已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2009年1月1日為100)則2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格為(　)元/m2 。

A.3750.0　　　　

B.3751.5

C.3756.4　　　　

D.3775.3

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。3800×108.3/109.7=3751.5元/平方米。參見(jiàn)教材P193。

5.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/m2 ，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比較價(jià)格為(　)元/平方米。

A.4075.3　　　　　

B.4081.3

C.4122.5　　　　　

D.4166.4

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.5%。2011年3月1日至2011年7月1日(價(jià)值時(shí)點(diǎn))，共4個(gè)月，月平均上漲2%。3500×(1+1.5%) 5 (1+2%) 4 =4081.3 元/m2參見(jiàn)教材P194。

6.某個(gè)可比實(shí)例2015年1月30日的價(jià)格為1200美元/m2 ，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.4%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2015年1月30日為1 美元=6.2088元人民幣，2015年9月30日為1美元=6.2062元人民幣。則可比實(shí)例在2015年9月30日比較價(jià)格為(　)元/m2 。

A.7689.12　　

B.7692.34

C.7723.11 　　

D.7719.87

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。1200×(1+0.4%) 8×6.2062=7689.12元/m2 。注意匯率的選取。參見(jiàn)教材P195。

7.某個(gè)可比實(shí)例2015年1月30日的價(jià)格為1200美元/m2 ，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲 0.4%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2015年1月30日為1美元=6.2088元人民幣，2015年9月30日為1美元=6.2062元人民幣。則可比實(shí)例在2015年9月30日比較價(jià)格為(　)元/m2 。

A.7689.12　　

B.7692.34

C.7723.11　　

D.7719.87

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。1200×(1+0.4%) 8×6.2088=7692.34元/m2。注意匯率的選取。參見(jiàn)教材P195。

8.對(duì)4個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，得到的4個(gè)比較價(jià)值，分別為8000元/m2 、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2 ，分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)計(jì)算綜合比較價(jià)值為(　)元/m2 。

A.8230.5　　

B.8112.5

C.8080,0 　　

D.8075.0

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是計(jì)算最終比較價(jià)值。最終比較價(jià)格為(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5元/m2 。參見(jiàn)教材P204～205。

9.評(píng)估某底商店鋪，其建筑面積為400平方米，已知其中家具電器等價(jià)值50萬(wàn)元。選取A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，建筑面積分別為450平方米、410平方米和380平方米，總價(jià)分別為600萬(wàn)元、580萬(wàn)元和550萬(wàn)元，其中A、B分別包含40、30萬(wàn)元的家具電器，根據(jù)上述條件，利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取估價(jià)對(duì)象不含家具電器的市場(chǎng)價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A.487.77 　　

B.509.38　　

C.537.78　　

D.559.38

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是計(jì)算最終比較價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)格=[(600-40)×400/450+(580-30)×400/410+550×400/380]/3=537.78萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P204～205。