2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(12)

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判斷題

1.在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。(　)

【正確答案】√

【答案解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則的要求。參見教材P171。

2.某估價(jià)師在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于沒做交易實(shí)例搜集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用比較法。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。只要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用比較法。估價(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用比較法的理由。參見教材P174。

3.一般認(rèn)為可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔 1 年以上的不宜采用。(　)

【正確答案】√

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用。時(shí)間間隔 1 年以上，市場(chǎng)變動(dòng)情況較大，修正誤差大。參見教材P181。

4.在可比實(shí)例的成交日期至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，無論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒必要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。參見教材P192。

5.當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)-債權(quán)。(　)

【正確答案】√

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。剝離。債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價(jià)值中剝離的影響因素。參見教材P183。

6.估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。還原。估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)-債務(wù)。參見教材P183。

7.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率。(　)

【正確答案】√

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率。參見教材P186。

8.對(duì)同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價(jià)>套內(nèi)建筑面積單價(jià)>使用面積單價(jià)。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。因?yàn)橐话闱闆r下，建筑面積>套內(nèi)建筑面積>使用面積。參見教材P186?！?/p>

9.在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。(　)

【正確答案】√

【答案解析】本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價(jià)格是否是正常價(jià)格。參見教材P177。

10.實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。(　)

【正確答案】√

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。參見教材P196。