2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(9)

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單項(xiàng)選擇題

1.在某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價(jià)格單位

D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積。這是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的。參見(jiàn)教材P186。

2.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為(　)元/m2 。

A.100

B.300

C.600

D.900

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積=6000/3=2000m 2 ;土地單價(jià)=1800000/2000=900 元/m2 。參見(jiàn)教材P186。

3.某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價(jià)為110萬(wàn)美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬(wàn)美元，半年后付35萬(wàn)美元，一年后付30萬(wàn)美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為()元人民幣/m2 。(1 平方英尺=0.0929m2 )

A.17484　　

B.19020　　

C.19754　　

D.20539

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價(jià)格。

35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%) 1 +10/(1+7%) 1.5 =105.91(萬(wàn)美元)　統(tǒng)一幣種105.91×7.7=815.49(萬(wàn)元人民幣)(注意匯率時(shí)間點(diǎn)的選擇)

房地產(chǎn)建筑面積=3000÷0.65×0.0929=428.769(m2)

單價(jià)=8154900÷428.769=19019(元/m2)。參見(jiàn)教材P183。

4.某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣雙方約定，買(mǎi)方付給賣方2659元/平方米，買(mǎi)賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%，若買(mǎi)賣雙方重新約定買(mǎi)賣中涉及的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為(　)元/m2 。

A.2385　　　　

B.2393

C.2955　　　　

D.2964

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常成交價(jià)格，再計(jì)算買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格。

第一步，計(jì)算正常成交價(jià)格。題干中說(shuō)明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買(mǎi)方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買(mǎi)方支付買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些。用減法

設(shè)正常成交價(jià)格為 X, X=2659-X×3.9%，X=2559

第二步，買(mǎi)家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買(mǎi)方應(yīng)付給賣方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小，CD排除，買(mǎi)方應(yīng)付給賣方的價(jià)格=2559-2559×6.8%=2385 元/m2 。參見(jiàn)教材P184～185。

轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，站在賣方視角分析：賣方實(shí)際得到的金額-幫買(mǎi)家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格。

轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方的話，站在買(mǎi)方視角分析：買(mǎi)方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格。

5.某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，若買(mǎi)方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)(　)。

A.上升

B.下降

C.不變

D.無(wú)法確定

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方的話，站在買(mǎi)方視角分析。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=買(mǎi)方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)。參見(jiàn)教材P184。

6.某住宅的建筑面積為100m2 ，買(mǎi)賣合同約定成交價(jià)為20000 元/m2 ，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付100萬(wàn)元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

A.201.89　　

B.186.79　　

C.191.51　　

D.197.17

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是買(mǎi)方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)付金額-應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi);另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P185。

7.某年1月30日購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2 ，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59:1，9月30日為6.46:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2

B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2

C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/m2

D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣1000美元/m2乘以當(dāng)日匯率。

該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為(200+800/1.006 6 )×6.59=6404元/m2人民幣;

該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為(200+800/1.006 6 )×1.01 8 =1052美元/m2 ;

題中選項(xiàng)D因?yàn)閰R率變化，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度會(huì)小于1%。參見(jiàn)教材P186。

8.甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為100萬(wàn)元和80萬(wàn)元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為240萬(wàn)元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購(gòu)買(mǎi)乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為(　)萬(wàn)元。

A.80　　

B.107　　

C.113　　

D.140

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。正常價(jià)格=80+60×80/180=106.67(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P190。

9.評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為10000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米)，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比較價(jià)格為(　)元/平方米。

A.7020　　

B.8909　　

C.7380 　　

D.8580

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是交易情況修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909。參見(jiàn)教材P190。

10.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2 ，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為(　)元/m2 ?！?/p>

A.2700.8　　　　

B.2800.1

C.2800.8　　　　

D.2817.7

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。環(huán)比指數(shù)9月價(jià)格=3月價(jià)格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7元/m2。注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開(kāi)始乘起，不能乘3月(當(dāng)月)的指數(shù)。參見(jiàn)教材P193。