2019年房地產估價師《理論與方法》試題(5)

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1、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在(　)的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是獨立、客觀、公正原則。獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上。參見教材P154。

2、要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的估價原則是(　)。

A.最高最佳利用原則

B.價值時點原則

C.合法原則

D.謹慎原則

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。價值時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。參見教材P161。

3、以房地產抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為(　)。

A.簽訂估價委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.估價對象實地查勘之日

D.未來處置抵押房地產之日

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。實務中，一般都是以實地查勘日作為價值時點的。參見教材P161。

4、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全焚毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，價值時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為(　)。

A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在

C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在

D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。房屋已經焚毀，所以需要評估房屋過去未焚毀時的狀態(tài)下，在目前市場狀態(tài)下的價值(損失額，也是理賠金額)。參見教材P162。

5、下列估價中，價值時點為現在、估價對象為過去狀況的是(　)。

A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價

B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估

C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D.因房屋征收補償的需要，對用于產權調換的期房進行估價

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。選項A價值時點和估價對象都是過去；選項B價值時點為現在，估價對象為過去；選項C價值時點和估價對象都是現在；選項D價值時點是現在，但是估價對象為期房，為未來的狀況。參見教材P162。

6、預測性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是(　)。

A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在

B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在

C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

D.估價對象狀況為將來，房地產市場狀況為將來

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。預測性房地產估價，估計對象狀況及房地產市場狀況均為價值時點將來時的狀況。最常見的預測性估價，是假設開發(fā)法，未來開發(fā)完成后的房地產價值。參見教材P162，表5-1。

7、某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應該滿足條件中的(　)。

A.技術上的可能

B.經濟上的可行

C.價值最大化

D.法律上許可

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。產權登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，未經管理部門批準，屬于不合法的利用行為。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

8、以房地產與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定是否為最高最佳使用，體現的原理是(　)。

A.替代原理

B.適合原理

C.均衡原理

D.收益遞增遞減原理

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。均衡原理指各內部要素的搭配是否合理，如土地和建筑物。參見教材P169。

9、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于(　)。

A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率　

C.甲土地的價值高于乙土地的價值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。土地上有一陳舊過時、需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆遷費用。關于容積率和土地使用期限的信息，題干未給出。甲乙地塊基本情況都類似，所以其土地價值應該也差不多。參見教材P169。

10、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價對象最佳用途

的經濟學原理是(　)。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.適合原理

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。題中選項A收益遞增遞減原理幫助確定最佳規(guī)模和集約度;選項B均衡原理也是幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模;選項D適合原理幫助確定是否與外部環(huán)境協(xié)調，幫助確定最佳用途;選項C替代原理是比較法的理論依據。參見教材P167。