2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(3)

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1、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的說法中，正確的是(　)。

A.同一影響因素及其變化，對房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響是完全相同的

B.同一影響因素及其變化，在不同時(shí)期，對房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響是完全相同的

C.道路建設(shè)對住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響總是積極正面的

D.緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款對市場價(jià)格的影響存在時(shí)間的滯后性

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識。同一影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不盡相同的;同一因素在不同時(shí)期的影響也是不同的;道路建設(shè)對住宅價(jià)格的影響具有雙重性，改善了交通通達(dá)性會(huì)增值，噪聲和尾氣污染會(huì)貶值。AB中有“完全”的字眼，C中有“總是”的字眼。參見教材P119～121。

2、下列房地產(chǎn)因素中，不屬于土地實(shí)物因素的是(　)

A.土地面積

B.土地容積率

C.土地開發(fā)程度

D.土地紅線位置

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是土地實(shí)物因素。選項(xiàng)B屬于權(quán)益因素。參見教材P123。

3、下列房地產(chǎn)因素中，屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是(　)。

A.房地產(chǎn)新舊程度

B.建筑物朝向

C.房地產(chǎn)坐落

D.房地產(chǎn)人文環(huán)境

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是建筑實(shí)物因素。選項(xiàng)BCD均屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材P126。

4、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價(jià)的影響。

A.土地面積

B.地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是土地實(shí)物因素。土地重劃和調(diào)整，改變的是土地的形狀。參見教材P123。

5、商業(yè)房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣，主要取決于(　)。

A.周圍環(huán)境狀況安寧程度

B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

C.自然景觀

D.繁華程度和臨街狀況

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)A適用于居住地產(chǎn);選項(xiàng)B適用于工業(yè);選項(xiàng)C適用于住宅用地評價(jià)。參見教材P129。

6、最科學(xué)的評價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度的距離是(　)。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是位置。經(jīng)濟(jì)距離把交通時(shí)間和交通成本統(tǒng)一用貨幣來衡量，是最科學(xué)的方式。參見教材P132。

7、下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，屬于實(shí)物因素的是(　)。

A.臨街狀況

B.層高

C.樓層

D.朝向

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是位置。選項(xiàng)ACD屬于區(qū)位因素。參見教材P133。

8、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是(　)。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是位置。交通條件因素和位置因素是平行的關(guān)系。本題考的很細(xì)，知識點(diǎn)不難，但是提問的角度比較刁鉆，有點(diǎn)難度。參見P131～135。

9、一般來講，假如人口總量不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢是(　)。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對穩(wěn)定

D.先漲后跌

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢。參見教材P137。

10、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格上升的是(　)。

A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)制度政策。選項(xiàng)A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降;選項(xiàng)B增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果;選項(xiàng)D提高購房者貸款利率，將導(dǎo)致需求減少，也是導(dǎo)致價(jià)格下跌。降低契稅，使購房者成本降低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。解題訣竅，推導(dǎo)。參見教材P137～142。